21일 세계초고층도시건축학회(CTBUH)에 따르면 2023년 말 기준 세계에서 가장 높은 100개 빌딩 가운데 복합용도 건축물은 50개로 절반을 차지했다. 오피스 단일 용도는 37개, 주거 단일은 10개, 호텔 단일은 3개에 그쳤다.
최근에는 기존 건축물을 복합공간으로 전환하는 흐름도 나타난다. CTBUH는 2025년 보고서에서 오피스 공실률 상승에 따라 200m 미만 기존 건물들이 주거와 호텔, 복합용도 시설로 전환되는 사례가 늘고 있다고 분석했다. 일본은 국가전략특별구역을 활용해 도쿄 도심의 고밀·복합개발을 촉진하고 있으며, 한국도 2024년 8월 도시혁신구역과 복합용도구역 등 공간혁신구역 제도를 시행하면서 복합개발 기반을 마련했다.
서울에서도 직주락형 개발이 본격화하고 있다. 서울시는 지난 3월 시내 역세권 325곳 전체를 일자리와 주거, 문화·여가 기능이 결합된 공간으로 전환하는 계획을 발표했다. 일반상업지역의 경우 용적률을 최대 1300%까지 허용하는 등 고밀·복합개발을 유도한다.
용산국제업무지구도 대표적인 사업이다. 국제업무존에는 프라임 오피스와 MICE, 호텔 등이 들어서고 업무지원존에는 주거와 교육·문화시설이 조성된다. 국제업무존은 중심상업지역으로 용도지역을 상향해 용적률을 최대 1700%까지 부여할 예정이다.
성수는 복합개발 수요가 특히 커지고 있는 지역이다. 무신사와 SM엔터테인먼트가 이미 자리를 잡은 데 이어 현대오토에버와 G마켓이 사옥 이전을 예고했고 크래프톤도 대규모 업무시설을 개발하고 있다.
반면 늘어난 수요를 뒷받침할 대형 오피스와 숙박시설은 부족하다. 성수를 대표하는 대형 오피스는 지상 33층, 연면적 약 11만㎡ 규모의 디타워 서울포레스트가 사실상 유일하다. 서울시 관광호텔 등록현황에 따르면 성동구 관광호텔은 7곳, 220실에 불과하며 5성급 호텔은 없다. 5성급 호텔 2216실을 보유한 강남구와 대조적이다.
이 같은 공백을 메우기 위한 사업으로 옛 삼표레미콘 부지 개발이 추진되고 있다. 서울시는 지난 7월 ‘성수동1가 683번지 복합용지 개발사업’ 건축심의안을 통과시켰다. 삼표글로벌랜드마크(SGL)는 지상 81층 주거동과 53층 업무복합동에 공동주택 403가구와 오피스텔 61실, 호텔 130실을 조성하고 업무·상업·문화시설을 함께 배치하는 사업이다. 저층부에는 시민 개방형 공유공간을 마련하고 서울숲과 한강, 응봉산을 연결하는 보행·녹지축도 조성할 예정이다. 2027년 착공해 2032년 준공하는 것이 목표다.
업계 관계자는 “최근 글로벌 랜드마크는 초고층이라는 상징성에 주거와 업무, 숙박, 문화 등 다양한 기능을 결합하는 방향으로 진화하고 있다”며 “기업과 관광객이 몰리는 성수에 대규모 오피스와 고급 숙박, 주거 기능이 더해지면 SGL이 성수를 대표하는 직주락형 복합거점으로 자리 잡을 수 있을 것”이라고 말했다.
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