[조철현의 '삐딱 부동산'] 집값 바닥론의 위험한 함정

서울 잠실동 등 강남 일부 지역 아파트 매매시장이 최근 꿈틀대면서 집값이 바닥을 친 것 아니냐는 관측이 나오고 있다. 서울 남산에서 바라본 서울 강남구와 송파구 일대 아파트 밀집지역 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 조철현 부동산전문기자] ‘반짝 반등이냐, 대세 상승 신호탄이냐.’

서울 강남을 비롯한 일부 지역 주택시장이 꿈틀대면서 ‘집값 바닥론’이 서서히 고개를 들고 있다. 종합부동산세 강화와 대출 규제 등의 여파로 숨고르기에 들어갔던 서울 아파트값이 바닥을 치고 본격 상승하는 것 아니냐는 것이다. 하지만 많은 전문가들은 최근의 일부 지역 집값 오름세는 낙폭 과대에 따른 일시적 반등일 뿐 대세 상승 신호로 보기 어렵다고 입을 모은다. 정부의 고강도 부동산 규제와 글로벌 경제 불안, 국내 경기 침체 등을 감안할 때 서울 집값이 상승세로 돌아서 꾸준하게 오르기는 힘들 것이라는 진단이다.

◇강남 등지서 급매물 속속 팔려…‘집값 바닥론’ 솔솔

부동산 중개업계에 따르면 최근 들어 서울 잠실동 등지를 중심으로 아파트 급매물이 속속 팔려나가고 있다. 거래 절벽이 뚜렷했던 올해 초와는 확연히 다른 모습이다.

잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 이달 16억원대 매물이 팔리면서 매매가격이 치솟고 있다. 현재 이 아파트 시세는 17억6000만~18억원을 형성하고 있다. 올해 초보다 1억~1억5000만원 오른 것이다. 인근 한 공인중개사는 “예전보다 오른 가격에서 거래가 이뤄지자 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다”며 “잠실주공5단지 전용 82㎡는 한달 새 1억원가량 올라 최고 19억2000만원을 호가한다”고 말했다. 잠실 우성아파트 전용 96.65㎡도 호가가 15억원 중반으로 전달 거래가(14억원)보다 1억5000만원 가량 뛰었다.

재건축 단지뿐 아니라 일반아파트도 상승 분위기다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 이달 16억8700만원에 팔렸는데, 이는 전달 거래가(15억1000만원)보다 1억7000만원 이상 오른 것이다. 인근 금풍공인 관계자는 “그 많던 매물이 게 눈 감추듯 순식간에 사라졌다”며 “시세보다 싼 매물이 나오면 사겠다는 매수 대기자들이 많아졌다”고 전했다.

강남구 삼성동 힐스테이트 1단지 전용 84㎡도 최근 21억원대에 거래되면서 매물이 싹 들어갔다. 목동 트라팰리스 웨스턴에비뉴 전용 112㎡의 경우 이달 16억원짜리 매물이 팔린 이후 현재 호가가 16억5000만~17억원으로 뛰었다. 서울 아파트 주간 시세도 하락폭이 줄고 있다. 부동산114에 따르면 지난 22일 기준 서울 아파트 매매가격은 0.03% 내렸다. 하지만 지난해 12월 28일(-0.03%) 이후 가장 적은 낙폭인데다 바로 전주(-0.08%)와 비교하면 가격 하락 둔화세가 두드러졌다. 송파구 재건축 아파트값은 0.06% 오르면서 8주 만에 상승세로 돌아섰다.

정부가 최근 올해 공동주택 예정 공시가격을 발표하면서 시장의 불확실성이 사라진 게 분위기 반전의 가장 큰 이유로 전문가들은 보고 있다. 곽창석 도시와공간 대표는 “나올 만한 악재는 다 나왔다고 판단한 일부 매수자들이 움직이기 시작한 것 같다”고 말했다. 올 하반기 아파트 매매시장을 강타할 것으로 예상했던 아파트 공시가격 및 보유세 인상 강도가 예상보다 세지 않다는 인식이 퍼지면서 매수세가 따라붙은 측면이 있다는 것이다.

최근 몇 개월 새 집값이 많이 떨어진 것도 매수세를 끌어들인 원인으로 꼽힌다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “지금 정도의 가격이면 사도 큰 손해는 안 볼 것 같다고 생각한 대기 수요가 급매물을 집어삼키면서 ‘가격 저항선’이 생긴 것”이라고 분석했다.

◇실상 들여다보니…“섣부른 대세 상승론 경계해야”

그렇더라도 전문가들 사이에선 “아직은 바닥을 말할 때가 아니다”라는 의견이 지배적이다. 서울 주택시장에 조금씩 온기가 도는 것은 맞지만 일부 지역에 국한된 현상이고, 이 또한 언제까지 지속될 지도 미지수라는 것이다. 이진우 오비스트 대표는 “일부 단지의 과열 현상만 보고 성급한 일반화의 오류를 범하면 안된다”며 “제비 한 마리가 왔다고 해서 봄이 온 것은 아니다”라고 말했다.

설령 강남권 집값이 저점을 찍더라도 예전과 같은 반등으로 이어지지는 않을 것이라는 신중론도 만만치 않다. 익명을 요구한 한 전문가는 “강남 등 일부지역에서 급매물이 팔렸다는 것을 빼고는 시장 상황이 달라진 게 없다”며 “어려운 경제 여건 등을 감안할 때 지금이 오히려 집값 하락의 초기 국면일 수도 있다”고 지적했다.

집값 바닥론에 고개를 젖는 공인중개사들도 적지 않다. 잠실동 D공인 관계자는 “가격을 크게 낮춘 매물이 어쩌다 거래되긴 했지만 오른 호가에도 추격 매수세가 따라붙을 지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

올해 서울 아파트 입주 물량이 많은 것도 부담이다. 업계에 따르면 올해 서울에서 아파트 4만3106가구가 입주할 예정으로, 이는 지난해 입주 물량(3만6698가구)보다 6400가구가 더 많다. 내년에도 4만915가구가 입주할 전망이다.

이렇다 보니 시장에서는 섣부른 바닥론은 경계해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지난 몇 년 간 여러 차례 특정 시점에 급매물이 팔리고 호가가 오르는 반짝 효과가 있었지만 대개 한 달을 넘지 못한 경우가 많았다”며 “섣부른 바닥론에 현혹돼 ‘묻지마 구매’에 나섰다가 몇 달 후에 집값이 떨어지면 큰 낭패를 볼 수 있다”고 조언했다. 주택시장이 다시 불안해지면 정부가 추가 규제 카드를 꺼내겠다는 상황에서 성급하게 추격 매수하기보다는 관망세를 유지한 채 때를 기다리는 게 낫다는 얘기다.