"자기자본 적으면 충당금 더 쌓아야"…정부, 부동산PF 손질

[이데일리 김국배 기자] 정부가 적은 자기자본으로 대출에 의존하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 방식을 손본다. 앞으로 금융사는 PF대출 시 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화하게 될 전망이다. 중장기적으론 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 높이겠다는 방침이다.

정부는 14일 경제관계장관회의에서 이런 내용의 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 의결했다. 연구용역과 50여 회에 걸친 분야별 현장 의견 수렴을 거쳐 마련한 것이다.

우리나라 부동산 PF는 시행사가 사업비의 5% 내외만 자기자본으로 조달해 30%를 웃도는 해외 선진국과 비교해 과도하게 낮다는 지적을 받았다. 현재 저축은행업권에만 PF 대출 시 사업비 대비 자기자본비율 요건(20%)이 존재한다. 이런 문제를 개선하기 위해 PF 사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용하는 방향으로 제도를 개선하기로 했다.

금융당국 관계자는 “내년 상반기 금융권 태스크포스(TF)를 운영하고 업권별 감독규정 세칙·PF 리스크 관리 모범규준을 개정할 것이다”며 “일정 기간 유예 후 단계적으로 시행하고 시행 이전의 PF 대출 등에 대해 소급 적용하지 않는다”고 설명했다.

또 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물 출자하도록 유도한다. 현재 대부분의 시행사는 PF 대출을 받아 토지를 매입한다. PF사업 토지비 비중은 통상 20~40%다. 금리 인상 등 대외 변수에 취약하다. 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF 사업에 출자하는 방법이 대안으로 꼽혔으나 현물 출자 시 법인세·양도세가 부과돼 어려웠다. 정부는 PF 사업(리츠)에 현물 출자하면 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도 차익 과세·납부 이연을 적용하기 위한 조세특례제한법(조특법) 개정에 나설 계획이다.

자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등의 내규를 개정해 PF 보증료를 할인해줄 전망이다. 은행이 장기 임대주택사업자를 자회사로 소유(지분 15% 이상을 소유)할 수 있도록 허용하는 등 장기 임대주택 사업에 참여할 수 길도 마련한다. 지금까지는 국내 금융회사는 업무용 목적 외 부동산 소유를 허용하지 않고 부수 업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 업무 수행도 제한해왔다.

PF 사업성 평가 기준도 마련한다. PF 사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크를 완화해 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 객관적 평가를 수행하는 전문 평가기관을 인증하고 대출 시 평가기관의 사업성 평가도 의무화한다. 국토교통부, 금융당국, 시행·건설·금융권, 전문가 등으로 구성한 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 내년 1분기 중 책임준공 개선 방안도 마련할 예정이다.