달라진 박원순式 개발사업…서부이촌동 이어 구룡마을까지

[이데일리 박종오 기자]서울시가 지금까지 일방적으로 추진됐던 대형 도시개발사업에 대해 전향적인 입장을 취해 눈길을 끌고 있다. 용산역세권개발 구역 내 주민들의 사업 찬반 의사를 다시 묻기로 한데 이어 공영개발 방식의 구룡마을 정비사업에서도 일부 토지주들의 주장을 반영한 보상안을 내놨다. 주민 의사를 최우선한다는 박원순 시장의 철학이 반영된 결과지만 사업성 저하와 특혜 시비 등 부작용도 만만치 않아 보완이 필요하다는 지적이다.

용산개발 늪 빠진 서부이촌동, 주민투표로 출구 열어

▲용산역세권개발이 추진되며 주민 간 입장차로 인한 갈등이 극심해진 서울 서부이촌동 전경

대표적인 사례는 용산국제업무지구 내 서부이촌동이다. 이 지역은 지난 2007년 서울시에 의해 개발구역에 강제 편입된 이래 거듭 갈등을 겪어왔다. 통합개발에 대한 지역 내 2200여 가구의 서로 다른 이해관계 때문이다.

박원순 시장의 해법은 ‘주민투표 재실시’다. 주민 의사를 재차 확인하고 구역별로 서로 다른 이해관계를 개발계획에 반영해 갈등을 잠재우겠다는 취지다. 이미 서부이촌동은 주민 56.4%가 사업에 동의해 투표를 번복할 법적 근거가 없다. 하지만 시는 용산개발 시행사인 드림허브를 통해 구역 내 대림·성원·동원·시범·중산 등 아파트 단지와 일반 주택가를 포함한 6개 구역에 대한 사업 동의여부를 다시 묻는다는 계획이다.

드림허브, 코레일 등과의 시기 조율을 거쳐 실제 투표가 실시되면 용산개발은 주민동의 여부에 따라 밑그림을 다시 그리는 게 불가피할 전망이다. 업계에선 현재 대림·성원아파트 등 2개 단지의 이탈이 유력할 것으로 보고 있다. 시에 따르면 과거 대림·성원아파트의 통합개발 찬성률은 39.49%, 32.73%에 불과했다. 파격적인 보상안이 없는 한 다수가 사업을 반대할 가능성이 높다는 관측이다.

한 출자사 관계자는 “개발구역을 정할 권한이 시행사에게 있지만 시가 인허가권을 쥔 이상 주민 반대가 많은 곳을 포함시키긴 어려울 것”이라며 “강변과 맞닿은 2개 단지가 제외된다면 수익성이 크게 낮아져 사업성을 전면적으로 재검토할 수밖에 없다”고 말했다.

구룡마을 개발엔 토지주 입장 고려한 ‘환지방식’ 도입

최근 강남구의 반발로 논란이 된 강남 구룡마을 개발사업은 시의 달라진 입장이 갈등의 근본원인이 됐다.

서울 최대 무허가 판자촌인 구룡마을은 지난 2011년 오세훈 전 시장에 의해 공영개발이 결정됐다. 시 산하 SH공사가 구역 내 토지주들에게 보상비를 주고 땅을 수용한 뒤 아파트 총 2750가구를 짓는 게 당시 계획의 골자다. 영세민을 100% 재정착시키고 투기세력을 차단하겠다는 목적이 반영됐다.

▲지난 20일 신연희 강남구청장(사진 오른쪽)이 서울 프레스센터에서 기자회견을 열고 구룡마을 개발사업에 환지방식을 추가한 시의 결정을 비판하고 있다.

강남구가 반발하고 나선 건 이 같은 방식이 일부 변경됐기 때문이다. 작년 6월 시가 도시계획위원회 심의를 거치며 사업 추진방안에 ‘환지방식’을 추가했던 것. 환지란 도시개발사업에서 토지주가 자신의 땅을 사업시행자에게 넘기는 대신 개발구역 내 일부 부지로 돌려받는 것이다.

강남구는 전체 사업부지(28만6929㎡)의 최대 18%를 지주 510명에게 돌려준다는 시의 방안이 개발이익을 노리고 지분쪼개기 등을 한 투기세력의 배만 불릴 뿐이라고 비판했다. 이는 공영개발을 포기하는 것일 뿐만 아니라 환지 방식을 도입하지 않은 타 개발구역과의 형평성 논란 등이 불거질 수 있다는 우려다.

이에 대해 시는 법적 하자가 없는 선상에서 재산권 보전을 거듭 요구해 온 구역 내 토지주들의 의사를 일부 수용해 준 것일 뿐 공영개발 원칙에는 변함이 없다고 반박했다.

김성보 시 도시정비과장은 “환지방식을 혼용한 건 과거와 같은 강제수용이 아닌 주민 의견을 반영해 사업방식을 조정하기로 했기 때문”이라며 “지금까지 사업시행자 주도로 일방적으로 진행됐던 도시개발사업의 큰 방향이 달라진 결과다”라고 말했다.

하지만 이 같은 변화에 대해 당장 부작용을 우려하는 목소리도 많다. 수용방식의 도시개발사업은 애초부터 사업시행자가 사업구역 내 토지의 3분의 2 이상을 소유하고 토지주 과반 이상의 동의를 받았다는 전제 아래 추진되는 사업이다. 개별 주민들의 의사를 최우선적으로 고려하겠다는 박 시장의 철학과 근본적으로 모순돼 시의 사후적인 개입이 사업지연이나 사업성 저하의 또 다른 원인이 될 수 있고, 특혜논란과 형평성 시비의 원인을 제공할 수 있다는 지적이다.