뉴스테이에 민간자금 투자확대..재무적투자자 중간배당

[이데일리 박태진 기자] 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업에 연기금과 금융기관 등 민간자금의 투자가 확대될 전망이다. 재무적 투자자(FI)들이 중간배당을 받을 수 있도록 사업구조가 개선되기 때문이다.

국토교통부는 뉴스테이에 대한 FI의 참여를 활성화하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선 및 리스크 저감을 추진할 계획이라고 3일 밝혔다.

이는 뉴스테이를 장기·안정적으로 운영하기 위해 장기 투자가 가능한 연기금 및 금융기관 등 FI 참여를 확대하기 위한 것으로, 임대기간 중에도 안정적으로 배당하고 개발에 따르는 인·허가 및 준공 리스크를 저감하는 데 중점을 뒀다는 게 국토부 설명이다.

정부는 그간 FI가 지분 투자를 기피했던 주요 원인으로 꼽힌 청산배당구조를 중간 배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선하기로 했다. 청산배당은 회사가 청산할 때 이뤄지는 배당으로, 해산했을 경우 보통 출자금만을 반환한다. 뉴스테이의 경우 준전세 형태로 공급해 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고, 임대 종료 후 주택 매각 수입에 의해 배당하는 구조다. 반면 중간배당은 현금으로만 일 년에 두 번 배당돼 기업 회계 투명성을 높이는 장점이 있다.

우선 중간배당으로 전환하기 위해 토지임대 분야에 새로운 투자 방식이 도입된다. 뉴스테이 리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나 기금과 LH(한국토지주택공사) 등이 출자해 만들어진 토지지원 리츠가 토지를 매입해 뉴스테이 리츠에 저렴하게 임대하는 ‘토지임대형 뉴스테이’를 도입한다. 이 방식이 적용되면 뉴스테이 리츠는 사업비를 줄이고 토지매입비용 조달에 따른 금융비용을 절감할 수 있다는 게 국토부 주장이다.

복합·특화개발 분야에서도 사업구조가 유연화된다. 리츠의 경우 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택 또는 수익시설과 복합 개발할 수 있도록 한다. 또 정액으로 가정(원가의 0.2~0.9%)하고 있는 수선유지비를 조정(평균 0.5%)해 재무구조를 표준화할 예정이다. 시공사 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감하고 모델하우스 건축비용 등을 최소화한다.

FI 리스크를 줄이기 위한 방안도 시행된다. 상반기 중 작년 도입한 모(母)리츠인 뉴스테이 허브리츠가 채권을 발행할 계획으로, FI는 母리츠의 채권을 매입해 자(子)리츠에 간접적으로 출자하는 효과를 내고 매기 이자를 지급받을 수 있다.

FI는 개발에 따르는 인·허가 및 준공 리스크를 기피해왔다. 이 때문에 리츠 설립 시에는 기금이 출자하고 준공 이후에 투자자가 기금 지분을 인수하는 방식을 도입한다. 이밖에 자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사(HUG) 임대관리보증의 기간 연장 등 보증 상품을 개선해 임대인 공실 위험도 완화할 계획이다. 국토부는 FI 참여 활성화를 위해 이달 중 HUG의 ‘기금출자업무 취급규정’ 등 관련 규정을 개정할 예정이다. 국토부 관계자는 “사업구조 개선으로 재무적 투자자에게 연 5.5% 이상의 안정적 배당을 지급할 수 있게 됐다”며 “앞으로 금융기관, 연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 참여할 것으로 기대한다”고 말했다.