부동산114 "하반기 서울 아파트값 혼조세 전망…다극화 양상"

[이데일리 경계영 기자] 부동산114가 올해 하반기 서울 아파트 시장이 혼조세를 보일 것이라고 내다봤다. 지난해 9·13 부동산 대책 영향 아래에 있지만 저금리로 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물려 서울 아파트값이 등락을 거듭할 것이라는 판단에서다.

특히 입지와 가격, 면적, 교통망 확충과 같은 개발 재료 등에 따라 아파트값이 서로 다른 흐름을 보이면서 양극화를 넘어선 다극화 양상을 보일 것이라고도 부연했다.

부동산114는 26일 이같은 내용을 담은 ‘2019년 하반기 전망’을 발표했다.

전망에 따르면 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자 간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 아파트값이 보합 수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것으로 점쳐졌다.

서울의 경우 이미 다주택자 상당수가 주택임대사업자로 등록했고 양도소득세 중과로 추가로 매물을 내놓지 어려운 상황인 데다 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강남권을 중심으로 나타나며 아파트값이 추가로 조정될 가능성이 제한적이라고 부동산114는 판단했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “최근 서울 아파트 시장에서 바닥론이 번지곤 있지만 규제 기조가 확고한 정부는 이상 과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포해 상승 반전이 쉽진 않다”면서도 “대체 투자처가 마땅찮은 상황에서 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉, 장기 공급 부족에 대비한 강남권 투자 수요 등이 변수로 작용할 것”이라고 말했다.

이에 비해 신도시를 포함한 경기·인천 지역은 공급 물량이 부담되고 서울과 인접한 지역에 3기 신도시 계획이 발표돼 입지적 열세에 있는 지역의 아파트값이 약세를 보일 것이라고 부동산114는 예상했다. 지방은 대구·대전·광주 등을 제외하면 공급 과잉 여파와 지역경기 침체로 하락세가 이어질 것이라고도 덧붙였다.

재건축 시장에 대해 부동산114는 정부가 전방위적 규제를 시행했지만 공급 희소성이 부각되고 소유자의 버티기가 진행되면서 전 고점 수준에서의 가격을 형성할 것이라고 분석했다.

일반 아파트의 경우 하향 안정 기조가 이어지겠지만 지역과 가격, 면적별로 차별화할 것이라는 것이 부동산114의 진단이다. 소형과 역세권, 준공 10년 내 신규 아파트에 쏠림이 나타나리란 얘기다. 특히 실수요까지 뒷받침되는 전용 85㎡·공시가격 6억원 이하 아파트는 임대사업자의 양도세 장기보유특별공제도 가능하다.

아울러 부동산114는 전셋값이 올해 상반기와 비슷하게 안정세를 보일 것이라고 봤다. 서울에선 강동구 고덕그라시움을 비롯해 상반기보다 3560가구 늘어난 2만6361가구가 입주할 예정인 데 비해 규제 강화로 재개발·재건축 사업장에서의 이주 수요가 크지 않기 때문이다.

다만 최근 몇년 새 아파트값이 급등한 데 따른 피로감이 커졌고, 실수요자에게 유리해진 분양시장에 진입하려면 실수요자가 전세시장에 머물 가능성이 커 전세수요가 늘어날 순 있다고 판단했다.

경기·인천과 지방 아파트 전셋값은 이미 쌓인 전세물량에 신규 공급 아파트까지 더해져 하락세가 계속될 것이라고 부동산114는 전망했다.