동인천역 개발 수익성 부족으로 '제동'…계획변경에 사업 지연

[인천=이데일리 이종일 기자] 인천시가 추진하는 동인천역 주변 도시개발사업이 수익성 부족하다는 이유로 제동이 걸렸다. 시는 계획 변경을 통해 수익성을 끌어올릴 방침인데 사업 추진은 점차 지연되고 있다.

인천시는 2024년부터 동인천역 주변 송현자유시장(옛 양키시장)과 주택 등을 철거하고 주거·업무·행정·상업시설을 새로 건립해 원도심을 활성화하는 도시개발사업을 추진하고 있다.

시는 동인천역 남광장과 북광장 일대 9만 3000여㎡(2만 8132평)를 매입하고 새로 조성한 부지를 민간기업에 매각할 계획이다. 이에 따라 사업 대상지 내 노후도가 심한 북광장 주변 송현자유시장은 지난해 12월부터 철거를 시작했다. 시장 내 1-1구역(대지 면적 480㎡)은 올 3월 철거를 완료했고 나머지 1-2구역(4919㎡)은 보상절차를 진행 중이다. 시는 보상과 이주가 완료되면 시장 주변에 펜스를 치고 안전하게 관리할 계획이다.

시는 전체 사업비 4300억원 확보가 어려울 것으로 보고 인천도시공사(iH)를 공동시행자로 지정해 사업비를 분담키로로 했다. 이를 위해서는 지방공기업평가원(이하 평가원)의 사업 타당성 평가에서 수익성 지수(PI)가 1.02 이상 나와야 한다. iH의 사업비 마련에 필요한 공사채 발행 기준이 PI 1.02 이상이기 때문이다.

(그래픽= 김일환 기자)

iH는 2024년 평가원에 평가를 의뢰했고 지난해 3월 PI가 0.92로 나왔다. 재무적 순현재가치(FNPV)는 마이너스(-) 255억원으로 평가됐다. 사업비보다 수익이 적어 사업 완료 시 255억원의 적자를 본다는 것이다.

iH는 경인선 지하화 사업 등과 겹치는 남광장(2만4108㎡)을 사업대상에서 제외하고 수익용지 확대, 금융비용 절감 등의 방식으로 사업비를 3500억원으로 줄여 지난해 8월 평가원에 다시 의뢰했다. 평가 결과는 이달 초 PI 0.98, FNPV 마이너스 41억원으로 나왔다. 이 결과로는 iH의 사업 참여가 불가능하기 때문에 iH는 다시 계획을 바꿔 수익성을 높이기로 했다. 올해 말이나 내년 초 평가를 의뢰하면 결과는 내년 하반기 나올 것으로 보인다.

이로 인해 전체 사업 추진이 지연되고 있다. 애초 시는 iH의 공동시행자 지정 뒤 보상, 철거, 실시계획 수립 등을 거쳐 내년 동인천역 개발사업을 착공할 예정이었으나 평가 지연, 계획 변경으로 착공이 2028년 이후로 1년 이상 늦춰질 전망이다. 공사는 2~3년 걸린다.

시 관계자는 “다음 평가원 평가에서 PI가 1.02 이상 나오면 iH가 시의회 심의를 거쳐 공동시행자로 참여할 것”이라며 “수익성 부족으로 평가가 지연돼 애초 계획보다 착공이 1년 정도 늦춰질 수 있다”고 말했다. 이어 “수익성 확보 방안을 마련해 조속히 착공하도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

한편 인천시는 송현자유시장과 주변 주택 등의 보상·철거 비용으로 365억원을 집행하고 나머지 사업비는 iH가 충당하는 방식으로 개발사업을 진행하고 있다.