'中 헝다 리스크'에 국내 부동산PF도 ‘비상등’

[이데일리 신수정 기자] 중국 부동산 위기의 진원지인 유명 부동산개발업체 에버그란데(중국명 헝다)가 미국법원에 파산보호 신청을 하면서 중국발 부동산 리스크가 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에도 악영향을 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 중국과 우리나라 모두 부동산 부채가 많고 부동산 가격이 급격히 얼어붙어 건설사 폐업 건수가 늘어나고 있다는 점에서 이를 적극적으로 관리하지 않으면 부동산발 경제위기가 닥칠 수도 있다는 경고음이 커지고 있다는 분석이다.

22일 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 1월부터 지난 18일까지 등록된 종합 건설사 폐업신고는 총 335건에 달한다. 이는 지난해 같은 기간(179건) 대비 약 87% 급증한 규모다. 전문 건설사를 포함한 전체 건설사 폐업 신고는 지난해 같은 기간 1721건에 불과했으나 올 상반기에는 2221건으로 29% 늘어났다.

현재 중국의 부동산발 위기는 2021년 말 중국 헝다그룹을 시작으로 완다그룹의 핵심 계열사인 다롄완다상업관리집단, 비구이위안, 위안양 등이 채무불이행 위기에 놓이면서 이들에게 돈을 빌려준 은행과 투자회사까지 흔들리고 있다. 이에 국내 건설사의 위기 역시 단순히 한 회사의 어려움으로 선을 그을 수 없는 이유다. 최근 수도권을 중심으로 분양시장이 다시 살아나고 있음에도 폐업과 부도 건설사가 증가하는 것은 급격하게 오르던 부동산 가격이 금리 인상 여파에 급브레이크를 밟자 미분양이 늘어나고 유동성에 위기가 왔기 때문이다.

실제 국토부에 따르면 현재 아파트 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 않은 악성 미분양은 2021년 4월(9440가구) 이후 2023년 7월 현재 9399가구로 2년 3개월 만에 가장 많은 수준이다. 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 청약 규제를 대거 완화하면서 수도권 위주의 청약분위기가 다시 살아나고 있지만 지방은 여전히 미분양규모가 커지고 있다.

더 큰 문제는 상업·업무 건물, 지식산업센터 등 비주거용 부동산 수요가 회복되지 않고 있다는 점이다. 직방이 등기정보광장 집합건물 실거래가정보와 한국산업단지공단 데이터를 분석한 결과 수도권 지식산업센터 거래량은 2022년 상반기는 2611건 거래되며 직전 반기 대비 17.2% 감소했으며 2022년 하반기에는 1024건 거래로, 직전 반기 대비 60.8% 감소했다. 금리 인상으로 금융비용 부담이 증가함과 동시에 공급과잉에 공실마저 늘어나면서 거래가 위축된 것으로 보인다.

[이데일리 방인권 기자]서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

나이스 신평의 ‘부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의’에 따르면 투자용 부동산(오피스텔, 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등) 시장은 수요 회복세가 나타나지 않으면서 부진한 모습을 지속하고 있다. 이는 전체 부동산의 64.8%이며 업무시설 관련 브릿지론 위험도 비중은 27%로 매우 높다는 분석이다. 전문가들은 앞으로 주요국 정책금리 방향과 우리나라 시중금리 영향 등이 부동산 PF시장에 주요 변수가 될 것이라며 정부가 PF대출의 연착륙을 이끌어야 한다고 분석했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “주택용 부동산은 규제완화로 반등하는 분위기지만 지방 주택시장이나 상업용 부동산은 그렇지 않다”며 “정부가 PF대주단 협약을 통해 권리 관계 조정을 지원하고 HUG 중도금 대출 보증 비율을 상향하는 등을 도모해 PF대출 연착륙을 이끌고 건설사는 불필요한 자산의 매각을 통한 유동성을 확보하는 등 저성장 구조에서의 사업 영속성을 고민해야 한다”고 말했다.