다주택자들은 오는 2012년말까지 집을 매도하면 일반세율(6~35%)이 적용된다. 이에 따라 집을 팔 계획이 있는 사람들은 매도계획을 잘 짜면 세금을 아낄 수 있다.
◇ 2주택자 `시세차익 적은 집 먼저 팔아야`
2주택자로 양도세 중과 완화 기간 내에 1채를 팔 계획이라면 시세차익이 적은 집부터 파는 게 유리하다. 시세차익이 적을수록 세금도 적어지기 때문이다. 또 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유) 요건만 갖추면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
5년 전 경기도 남양주의 한 아파트를 3억원에 매입한 J씨의 경우 1년 동안 실거주를 하다가 출퇴근이 힘들어 전세를 주고 3년전 동작구 흑석동으로 이사를 왔다. 흑석동 아파트는 4억원에 매입했다.
흑석동 아파트를 매입한 지 2년내에 종전 주택인 남양주 아파트를 팔았다면 일시적 1가구 2주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, J씨는 시기를 놓쳐 버렸다. 남양주 아파트는 현재 3억5000만원으로 5000만원 올랐고, 흑석동 아파트는 1억5000만원이 올라 시세가 5억5000만원이다.
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J씨가 남양주 아파트를 먼저 매도하면 양도차익이 5000만원으로 세율 24%를 적용받아 양도세로 582만원(필요경비 100만원, 누진공제 534만원)만 내면 된다.
반면 흑석동 아파트를 먼저 팔 경우에는 1억5000만원의 양도차익으로 세율 35%가 적용돼 양도세로 3700만원(필요경비 100만원, 누진공제 1414만원)을 내야 한다. 따라서 J씨는 시세차익이 적은 남양주 아파트를 파는 게 유리하다.
◇ 3주택자 `시세차익 큰 집부터 팔아야`
3주택자가 양도세 중과 완화기간내 1채의 주택만을 팔 계획이라면 시세차익이 큰 집을 먼저 파는 것이 유리하다. 완화기간 이후에 매도하게 되면 양도세가 중과되기 때문에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 양도세를 줄일 수 있다.
남양주와 흑석동 아파트를 보유하고 있는 J씨가 1년전 서초구 아파트를 6억원에 매입해 3주택자가 되었다고 하자.
이때 1억5000만원의 시세차익을 본 흑석동 아파트를 양도세 중과 완화기간 내에 판다면 일반세율을 적용받아 3700만원의 양도세만 내면 된다. 하지만 완화기간 이후에 매도하면 양도차익 1억5000만원(필요경비 100만원, 기본공제 250만원 제외)에 단일세율 60% 가 적용돼 8800만원의 양도세를 부담해야 한다.
따라서 양도세 완화기간내 시세차익이 큰 흑석동 아파트를 파는 것이 5100만원의 절세효과를 볼 수 있는 셈이다.
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반면 시세차익 작은 남양주 아파트는 완화기간내 팔면 582만원, 완화기간 이후 팔면 2790만원의 양도세가 발생한다.
한편 강남과 강북에 집을 각각 소유한 1가구3주택자라면 강북 주택을 먼저 파는 것이 좋다. 강남3구(강남·서초·송파) 등 투기지역의 경우 3주택자가 올해 1채를 팔더라도 기본세율에다 10%포인트의 세금이 가산되기 때문에 부담이 더 크다.
