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금융연구원은 ‘부동산 그림자 금융’을 주요 20개국(G20) 수준의 건전성 규제를 받지 않으면서 신용 중개(비은행 금융중개)에 관여하는 기관·활동 중 시스템 리스크나 규제 차익을 유발할 가능성이 높아 적극적인 정책 대응이 요구되는 비은행권 부동산 금융 익스포저(위험 노출액)로 정의했다. 비은행권의 부동산펀드 설정액, 특별자산펀드 설정액, 전업 부동산신탁사 수탁액, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 부동산 PF 유동화 증권, 부동산 PF 채무보증 등이 포함된다.
금융연구원에 따르면 부동산펀드 설정액은 지난 2018년 78조7000억원에서 올해 9월 138조2000억원으로 75.6% 증가했다. 같은 기간 특별자산펀드 설정액도 71조3000억원에서 129조8000억 원으로 82.1% 증가했다. 전업 부동산신탁사 수탁액은 올해 8월 386조2000억원으로 2018년 206조8000억원 대비 86.8% 늘었다.
보험사, 여전사, 저축은행, 증권사의 부동산 PF대출 규모는 2018년 42조3000억원에서 올해 6월 말 84조원으로 2배가량 늘었다. 같은 기간 부동산PF 유동화증권도 24조3000억원에서 40조원으로 64.6% 증가했다. 부동산PF 채무보증 규모는 24조6000억원에서 62조8000억원으로 2.5배로 확대됐다.
그동안 국내 비은행 기관들은 부동산PF 대출을 경쟁적으로 늘려왔다. 코로나 기간 동안 이례적인 호황기를 누렸던 부동산 시장은 글로벌 금리 인상 여파로 크게 위축된 상황이다. 레고랜드 사태를 기점으로 금융 시장 내 부동산 PF 대출 부실화 우려도 커지고 있다.
신용상 한국금융연구원 금융리스크센터장은 “그림자 금융 규모 전체가 위험하다고 보기는 어렵지만, 굉장히 빨리 증가하고 있다는 점은 분명한 위험 요인”이라며 “금리가 빠르게 오르는 가운데 부동산 경기가 나빠지고 있어 대비가 필요하다”고 말했다. 이어 “시행사, 건설사, 건설하청업자 등과 과도한 PF대출·채무보증에 나선 제2금융권의 연쇄 부실 가능성에 대비해 사업장별로 다각도의 부실 평가·자금조달계획 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다”고 덧붙였다.
