부동산 제 2의 활황기 완벽 분석 <부동산 연구소>

[이데일리 장필수 기자]부동산 시장이 제 2의 활황기를 맞고 있다. 올 상반기 주택 매매 거래량은 61만여 건으로 역대 최고치를 기록했다. 2006년 관련 통계를 시작한 이후 최대 기록이다. 이데일리TV의 부동산 프로그램 <부동산 연구소>가 이런 시장과 흐름을 같이하며 많은 관심을 받고 있다. 시청자들과 <부동산 연구소>가 함께 소통하며 부동산 거품 논란과 정책의 변동성 등을 각종 이슈에 대비하고 있는 것이다.

최근 부동산 시장에서 가장 큰 문제로 떠오른 것은 전세대란이다. 통상 6월부터는 전세시장이 비수기에 접어들면서 여름 휴가철이 낀 7월에는 안정세를 보이곤 했다. 하지만 올해는 본격적인 휴가철이 코앞인데도 서울을 중심으로 수도권의 아파트 전세난이 해소될 기미를 보이지 않고 있다. 7월 들어 2주간 서울 아파트 전세값은 지난달 말에 비해 0.56%나 상승했다. 한강 남쪽의 평균 전세값은 4억 원을 넘어섰다. 6개월 사이 3천5백만 원이 올랐다. 이렇게 비싼데도 전세를 찾기 힘들다.

벨류자산관리 장재혁 이사는 정책적 지원이 더 필요하다는 입장이다. “전세가가 많이 오르다보니 기존의 지원 정책으로는 턱없이 부족한 경우가 많다. LH에서 지원하는 대학생 전세자금대출 같은 경우 수도권 보조금액이 7500만원 밖에 안되는데 그 가격대의 원룸을 찾기 어렵다”며 “SH공사에서 신혼부부를 대상으로 지원해주는 전세자금 대출도 금액이 제한적이고 준비서류가 많고 복잡해 대상자들의 외면을 받는 실정이다”고 현재의 정책이 문제를 해결하기에 무리라고 토로했다.

전세난의 원인은 저금리 여파와 집주인들이 월세를 선호하고 재건축 이주 수요까지 몰리고 있기 때문이다. <부동산 연구소>의 전문가들도 이런 문제에 공감하고 있다. 부동산 가치투자 연구소 하정민 팀장은 작년과 비교해 매수 문의가 압도적으로 많아 3, 4분기에도 가격은 계속 오를 것이라 예상하며 “전세와 매매의 격차가 없을 때는 대출을 이용해 투자의 발판으로 삼아야한다”고 조언했다.

국제투자연구소 엄태욱 소장은 부동산의 양극화 현상으로 일어난 결과라고 설명하며 “과거에는 경제성장기와 맞물려 부동산을 사놓고 기다리면 가격이 상승했고 그걸로 수익을 봤지만 2008년 금융위기 이후 부동산 가격이 폭락하면서 양극화가 시작됐다”며 지역과 브랜드에 따라 이런 현상은 더 심해질 것으로 예상했다. “완화된 청약 1순위 혜택과 정부의 행복주택, 임대주택 사업을 잘 활용해 조금 외각 지역이라도 입지가 좋고 저렴한 내 집 마련 전략을 생각해봐야한다”고 말했다.

부동산가치투자연구소 황태연 이사도 외각으로 눈을 돌려보길 추천했다. “사회초년생, 신혼부부는 도심에서 직장생활을 하다 보니 그곳에서 가까운 집을 구하려 하는 게 가장 큰 문제다”고 파악했다. “경기, 인천에서 차로 움직일 수 있는 지역이나 GTX, 신분당선 등 철도 개발 계획에 따른 수혜지역도 서울에 비해 저렴하게 집을 구할 수 있다. 전세를 구해 2년을 살고나면 다시 집을 구해야하고 상승한 전세금이 매매 금액보다 더 빨리 뛸 가능성도 있다. 너무 도심지역을 고집하기보다 자신의 상황에 맞는 현명한 내 집 마련이 필요하다”고 절충안을 내놨다.

많은 시청자들이 이렇게 급변하는 부동산 시장에서 개인이 할 수 있는 부동산 재테크의 비법이 궁금할 것이다. 프로그램의 진행자인 이지예 아나운서도 처음 방송을 시작할 때는 부동산 문외한이었다. “부모님도 부동산에 관심이 없으시고 남의 얘기라고 생각했다”고 운을 때며 “부동산은 결국 내가 살면서 꼭 겪어야하는 문제라 생각하니 관심을 가지게 됐다. 주식은 해도 그만 안 해도 그만이지만 부동산은 알고 있으면 그것이 곧 돈을 벌게 되는 것이니 방송을 하며 바로 옆에 있는 전문가 분들에게 많이 물어보고 많이 공부하고 있다”고 말했다.

<부동산 연구소>의 담당 김성권PD는 “시청자들이 상담을 할 때 좋은 투자 정보, 이익이 되는 부동산에 대해 많이 문의하는데 그런 매물을 찾는 것은 쉽지 않은 일이다”며 “부동산 연구소는 좋은 정보를 전하기에 앞서 시청자에게 부동산에 관한 시야를 넓히고자 시작된 방송이다. 전문가의 말을 맹신하기보다 그들의 의견을 통해 시청자 자신도 공부를 하는 기회가 됐으면 좋겠다”고 ‘부동산 자습서’의 역할을 자처했다.

엄태욱 소장은 투기식 부동산 재테크의 위험성을 얘기했다. “요즘 금리가 낮다 보니 수익형 부동산, 오피스텔 투자, 상가투자에 관한 질문도 많고 실제 거래도 많다. 반대로 생각해보면 금리 인상시기가 되면 수익률이 기대에 못미치게 된다”며 사두면 오른다는 식의 투자방법은 금물이라 말한다. “앞으로 부동산도 주식처럼 투자 기간, 수익률, 목표금액을 정해서 투자해야 수익을 볼 수 있다”고 철저한 계획과 전략의 필요성을 말했다. “분양이 잘되고 계약이 완판됐다는 홍보에 흔들리지 말고 향후 2, 3년 공급 시점에 수요량, 임대료 수준, 수익률에 맞춰서 투자를 해야 한다. 묻어두기식 보다 짧게 단기 투자로 이년에 한 번 대출을 쓰지 않고 전세를 활용해 갈아타기식 투자를 해야한다”고 조언했다.

황태연 이사는 세입자들의 높아지는 실수요 매매를 언급했다. “작년부터 시작된 부동산 정책들로 시장은 실수요자 위주로 돌아섰다. 높아진 전세금과 낮은 금리로 인해 미분양이 줄고 매매로 전환하는 추세가 이어지고 있다”며 “부동산 거래 완화 정책이 활발한 지금이 내 집 마련의 가장 적기일 수 있다. 정책이 바뀌기 전 투자성이 아닌 주거를 목적으로 한 부동산 구입을 고민해 볼 때이다”고 시기의 적절성을 설명했다. 30, 40대의 시청자들에게는 “경제 활동을 활발하게 할 수 있으니 공격적인 투자가 필요하다. 분양권, 재개발 프리미엄이 있는 매물을 찾아보고 단기 수익을 노려도 좋다”고 도전적인 자세를 요구했다. 50대 이상의 장년층에게는 “노후 준비차원에서 부동산 매수를 해야 한다. 역세권, 대학생 등 임대 수요자가 많고 상권형성이 잘 돼있는 쪽으로 월세를 받을 수 있는 부동산을 구입하는 게 좋다”며 연령별 투자 방법에 관한 얘기도 덧붙였다.

하정민 팀장도 연령별 투자방법에 대해 얘기했다. “신혼부부들은 내 집 마련을 목표로 해야 한다. 대출을 이용해서 자가를 마련해서 투자의 발판으로 마련하는 게 좋고 30, 40대 중년층은 지금 활발하게 경제활동을 하는 경우 월세를 받기보다 차익형으로 재건축 재개발 등 소액으로 할 수 있는 투자를 하는 게 좋고, 노년층은 임대수익 쪽으로 눈을 돌리셔서 상가에 관심을 가져보는 게 좋다”고 조언하며 방송 중 더 자세한 조언을 드리겠다고 시청자들의 관심과 참여를 원했다.

<부동산 연구소> 매주 월~금 오후 3시 30분 생방송