이명박 대통령은 24일 부산 항만공사에서 열린 국토해양부 업무보고에서 "도심에 집을 지어서 공동화되지 않도록 하고 거기서 출퇴근을 하면 경제적 효과가 있다"며 "재건축을 하면 복잡한 면도 있지만 그래도 그렇게 해야 한다"고 강조했다.
도심 재개발·재건축은 이미 참여정부 때 로드맵을 만들었기 때문에 이 정부에서는 구체적인 액션플랜(실행계획)을 짜고 추진하면 된다.
◇어떻게 개발되나 = 8·31 대책으로 도입된 도시재정비 특별법에는 서울시내 3종 주거지역(역세권)을 준주거 또는 일반상업지역으로 바꿀 수 있도록 되어 있다. <기사참조 : (8·31후속입법)도심재정비특별법 `강북도 초고층시대` >
이와 함께 주거, 상업지역 용적률도 최고 500%, 1500%까지 적용할 수 있어 높이 40-60층 아파트와 주상복합, 비즈니스빌딩 신축이 가능하다. 다만 증가되는 용적률 중 일정비율은 임대주택으로 짓도록 되어 있다. <기사참조 : 서울 뉴타운 16곳 재정비촉진지구 지정>
당시 건교부(현 국토해양부)는 "1,2차 뉴타운과 균형발전촉진지구 등을 통해 대략 20만가구의 공급이 가능하다"며 "추가적인 재정비촉진지구 지정을 통해 최대 24만-30만가구의 주택공급 효과가 있을 것"이라고 밝혔다.
결과적으로 최근 서울시가 밝힌 역세권 내 시프트 1만 가구 공급도 도시재정비 특별법과 8.31대책에서 언급한 내용을 구체화한 것이다.
서울시는 최근 역세권의 용도지역을 제3종 주거지역(용적률 250%)에서 준주거지역(450%)으로 상향조정하고 여기에 공공시설 기부채납에 따른 용적률 인센티브 50%를 추가해 최대 500%의 용적률을 주기로 했다.
◇대상 지역은 = 국토해양부는 이미 지정된 재정비 촉진지구와 함께 지자체의 추가 지정을 통해 강북 및 수도권 노후주거지 개발을 유도해 주택공급을 확대할 방침이다.
국토해양부는 이미 2006년 10월 재정비촉진지구로 은평, 길음, 한남, 장위, 신길, 이문․휘경, 상계, 북아현, 수색․증산, 시흥, 흑석, 거여․마천, 신림(이상 주거지형), 천호·성내, 구의·자양, 망우·상봉(이상 중심지형) 등 16곳을 인정한 바 있다.
이와 함께 국토해양부는 2006년과 2007년에 각각 지자체들이 요청한 서울시 중화, 방화, 노량진, 신정 등 4개 뉴타운과, 부천소사와 부산영도, 동대구 역세권, 대전역세권 등을 재정비 촉진 시범지구로 선정했었다.
현재 각 지자체들이 지정한 재정비촉진지구는 총 41곳에 달한다. 이에 따라 서울시가 추진 중인 4차 뉴타운과 139개 역세권개발(시프트), 경기도가 추진 중인 김포, 평택뉴타운 등도 재정비 촉진지구 등으로 지정돼 개발될 가능성이 크다.
◇문제점은 = 도심 재개발 재건축을 활성화하면 투기 수요가 몰리면 도심 지역의 집값과 땅값을 자극할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "도심을 더욱 집약적으로 개발한다는 것은 집값 안정과는 전혀 동떨어진 얘기"라며 "재개발·재건축사업이나 고밀 복합개발 활성화는 도심지역의 투기 수요를 자극할 수 있다"고 주장했다.
그는 최근 강북권 집값이 이상급등 조짐을 보이는 상태라는 점과 서울시의 역세권 시프트 공급 계획과도 중첩될 수 있다는 점에서 집값 자극 효과가 클 것이라는 지적도 내놨다.
김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 "주택공급이 부족한 상황에서 도심권 개발에 나서면 집값 불안 양상이 확대될 수 있다"며 "충분한 개발이익환수 장치를 마련한 후에 개발이 진행되어야 할 것"이라고 지적했다.
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