(edaily 리포트)성남시장을 위하여...

[이데일리 남창균기자]  판교분양이 고분양가 논란에 발목이 잡혀 청약자들에게 커다란 혼란을 주었습니다. 분양가 인상을 막기 위해 도입한 원가연동제가 고분양가 논란을 빚은 것은 선뜻 이해가 되지 않습니다. 하지만 조금만 뜯어보면 원가연동제의 구조적 문제가 원인임을 알 수 있습니다. 건교부에 출입하는 남창균 기자는 이같은 문제를 손질하지 않는 한 고분양가 논란은 재연될 수 있다고 말합니다.


3월 판교분양에서 스포트라이트를 받은 사람은 이대엽 성남시장입니다. 시민들을 위해 분양가를 깎겠다고 나섰기 때문입니다. 최근 3-4년 동안 고분양가 문제가 주택시장의 단골 이슈로 부각했음에도 불구하고 분양승인권을 가진 지자체장이 직접 나선 경우는 없었기 때문에 더욱 돋보였습니다. 이대엽 시장의 돈키호테(?) 같은 행동으로 판교 당첨자들은 1500만원 정도의 혜택을 보게 됐습니다.

사실 판교분양에서 이 같은 돌출 변수가 나타날 것이라고 생각한 사람은 별로 없었습니다. 분양승인을 신청(당초 1224-1239만원)한 업체들도 대충 평당 10만-20만원 정도 깎이는 선에서 승인을 받을 것으로 낙관했으며 주무부처인 건교부 또한 업체들의 속셈에 암묵적인 동의를 해주었으니까요.

민간업체가 성남시장에게 발목이 잡힌 이유는 "판교 분양가는 평당 1100만원 안팎이 될 것"이라는 건교부의 사전발표가 결정적이었습니다. 이 같은 가이드라인에도 불구하고 민간업체들이 평당 100만원 이상 더 받겠다고 나서자 제동을 걸 명분이 생긴 것이죠.

그렇다면 민간업체들이 어떻게 분양가를 높게 책정할 수 있었을까요. 원가연동제(분양가상한제) 방식이 안고 있는 구조적 결함에서 그 이유를 찾을 수 있습니다. 원가연동제 방식은 비교적 간단한 구조로 되어 있습니다. 땅값+건축비(설계감리비, 부대비용 포함)+가산비용 등으로 이뤄지니까요. 땅값은 주공이나 토공이 공개하고 건축비는 정부가 고시하기 때문에 업체가 개입할 여지가 전혀 없습니다. 하지만 가산비용은 다릅니다. 업체들이 갖가지 명목으로 부풀릴 수 있는 것이지요.

그동안 원가연동제가 적용된 사례를 보면 알 수 있습니다. 원가연동제가 처음으로 적용된 동탄신도시 우미건설은 평당 116만원, 풍성신미주는 152만원에 각각 가산비용을 책정했습니다. 이달 초 분양한 김포장기지구 이지건설은 평당 110만원, 제일건설은 평당 101만원이었으며 판교신도시 주공아파트는 135만-155만원에 책정했습니다. 지역과 아파트에 따라 평당 50만원 정도의 차이를 보인 것이죠. 

가산비용은 ▲지하층 건축비 ▲분양보증수수료 ▲친환경건축물 예비인증 ▲정보통신특등급 예비인증 ▲법정초과 복리시설 설치비용 등으로 구성되는데 업체가 자율적으로 책정하면서 고분양가 논란의 주범이 된 것입니다.   

정부는 이같은 문제에 대한 해결책으로 분양가검증위원회 도입을 검토하고 있습니다.
지자체장이 갖고 있는 분양가 심사권과 승인권을 이원화해 분양가 심사는 검증위원회가 맡고 분양승인권은 지자체장이 행사토록 한다는 것입니다.

하지만 원가연동제 자체가 안고 있는 ‘구멍’을 메우지 않는 한 검증위원회가 할 수 있는 역할은 제한적일 수밖에 없습니다. 다시 말해 지역에 따라 업체에 따라 들쭉날쭉한 가산비용 문제를 해결하지 않고서는 고분양가 논란은 재연될 개연성이 큽니다.

전문가들은 가산비용 가운데 가장 많은 비중을 차지하는 지하층 건축비의 경우 기본형건축비 안에 포함해야 한다고 지적합니다. 최근 들어 대부분의 아파트가 가구당 한대 이상의 주차장을 지하에 설치하는 추세에 비춰볼 때 ‘고정비용’으로 처리해도 무방하다는 것이죠.

정부가 분양가 인상을 막기 위해 도입한 원가연동제가 제구실을 하기 위해서는 더 늦기 전에 손질을 해야 할 것입니다.