(edaily리포트)판교의 `옵션거래`(?)

[edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양이 가시권에 들어오면서 판교를 향한 투자자들의 꿈도 무르익고 있습니다. 당첨만 되면 수억원의 전매차익이 가능하다는 점 때문에 당첨확률이 높은 통장에 대해선 불법적인 거래마저 횡행하고 있다고 하는데요. 통장거래에 따른 웃돈이 무려 8000만원에 달하고, 금융거래에나 나올 법한 옵션거래기법까지 등장하고 있다고 합니다. 판교 분양을 둘러싼 요지경 세상, 산업부 윤진섭 기자가 짚어보았습니다. "성남 거주 40세 이상 10년 거주 무주택자 당첨 확률도 190대 1을 초과할 정도로 당첨 확률이 희박한데, 뭘 믿고 8000만원의 거금을 주고 통장을 사들인다고 하는지.. (통장 불법 거래는) 현실성이 떨어지지만, 그래도 과열을 막는 차원에서 암행 단속에 나설 방침입니다"-건교부 주택정책과 관계자 `엘도라도`(?)라고 불리는 판교신도시. 첫 분양이 가시권에 들어오면서 판교신도시가 청약통장 불법 거래에 홍역을 앓고 있다고 합니다. 청약통장 불법 거래의 윤곽은 이렇습니다. 수도권 지역 내 일반 1순위자의 당첨확률이 3000대 1을 넘어설 것으로 예측되면서 당첨 확률이 상대적으로 높은 성남 40세, 10년 무주택 거주자가 보유한 청약통장이 웃돈만 최고 8000만원이 붙어 거래된다고 합니다. 특히 이 같은 거래는 점조직으로 이뤄지는 데, 통장 매입자가 나서면 중개업자들끼리 선을 연결해 우선순위 통장 소유자와 연결, 거래를 트는 방식입니다. 이 과정에서 중개 브로커들은 미리 40~50장씩 입도 선매식으로 청약통장을 확보한 뒤 생활정보지에 광고를 내거나 극소수 중개업소에 의뢰해 매수인과 연결되는 것으로 알려졌습니다. 연결된 통장 매수자와 매도자는 별도로 계약서를 쓰고 이런 암거래의 보증방식인 공증(公證)을 받는 식으로 거래를 알선합니다. 흔히 분양권 전매나 상암동 딱지 거래에서나 들을 수 있었던 공증 방식이 판교 통장 거래에서도 나타나고 있는 셈이죠. 그런데 여기서 궁금한 대목이 있습니다. 바로 이 같은 거래에 8000만원의 웃돈이 붙을 수 있는가 여부입니다. 즉 성남 최우선 대상자도 190대 1 이란 치열한 경쟁률이 예고돼, 당첨을 확신할 수 없는 상황에서 과연 누가 8000만원의 거금을 줄 수 있는가라는 점이죠. 일단 건교부는 바로 이점을 들어 언론에서 거론하고 있는 통장 거래의 비현실성을 지적하고 있습니다. 건교부 관계자는 "당첨 확률도 희박한 상태에서 8000만원이나 웃돈을 주고 거래하는 것은 상식 밖의 일이고, 다분히 현지 중개업자들이 판교를 띄우기 위한 언론플레이"라고 단정을 지었습니다. 건교부는 이같은 이유로 초기엔 통장거래와 관련된 단속에 그다지 무게를 두지 않았습니다. 하지만 통장 거래가 판교 과열의 온상이 될 수 있다는 지적이 일면서 부랴부랴 국세청과 단속에 나선 셈이지요. 여하튼 건교부의 인식은 일면 타당한 구석이 있습니다. 그렇다면 과연 판교에서 8000만원의 웃돈이 붙어 통장이 거래가 될까요? 결론을 말씀드리면 대략 5000만~6000만원선에 거래가 되는 것은 사실입니다. 다만 이 거래는 속칭 `옵션거래` 방식으로 이뤄집니다. 즉 우선 500만~1000만원의 계약금을 주고, 통장소유자와 매수자 간 계약을 한 후 판교 분양 후 당첨되면 나머지 금액을 주는 방식입니다. 이 과정에서 다양한 옵션이 삽입됩니다. 일부는 당첨 후 5년 뒤에 프리미엄의 일정부분을 통장 소유자에게 준다거나 당첨 후 추가 사례비를 신경써준다거나 하는 식이 그것입니다. 통장을 매입한 중개업자가 직접 나서는 경우도 있습니다. 판교 모 중개업자는 “계약금 300만원과 추후 1500만원을 원소유자에게 주기로 했다”며 “통장 매입자에게 이보다 높은 금액의 계약금과 웃돈을 받아 그 차익을 수수료로 받을 생각”이라고 말했습니다. 또 그는 “이 경우 5년 동안 통장 원소유자를 관리해야 하기 때문에 아예 프리미엄의 30~40%를 수수료로 요구하는 경우도 있다”고 전하더군요. 마치 상암 택지지구 내 딱지를 매입해 원매자와 딱지 매입자간 거래를 연상케 하는 대목입니다. 다만 상암지구는 입주와 동시에 원매자가 매입자에게 파는 식으로 거래가 이뤄지는 반면 판교신도시는 입주 후 2년 6개월 뒤에나 거래가 가능하다는 게 차이일 뿐이죠. 물론 통장 소유자가 당첨이 되지 않았을 경우엔 매수자는 계약금 500만~1000만원은 날리게 됩니다. 그러나 판교신도시 청약과 관련해 실제 통장을 사이에 두고 뭉칫돈의 웃돈이 거래되는 사례도 있습니다. 금액이 대략 2000만~3000만원이라고 하는데, 최근 들어선 시세가 폭등했다는 소식도 들리더군요. 바로 `묵은 청약저축통장`입니다. 통상 회차는 150회~160회로 회차가 높을 수록 웃돈도 덩달아 뛰는 상황이라고 합니다. 청약저축 통장에 이처럼 많은 프리미엄이 붙은 것은 아파트 공급 방식이 일반 청약예금, 부금 통장과 다르기 때문입니다. 청약예금, 부금은 같은 순위자를 대상으로 공개 경쟁을 통해 당첨자를 추첨하지만 청약저축은 같은 순위자라도 무주택 세대주 기간, 약정 납입 횟수 및 금액, 부양 가족수 등에 따라 순차적으로 아파트를 배정하고 있습니다. 그만큼 일반 예금, 부금보다 당첨 확률이 높다는 이야기입니다. 여하튼 판교지역 내 통장 거래는 분명 사실이고, 다만 `옵션`이라는 독특한(?) 방식으로 거래가 이뤄지고 있는 게 특징입니다. 그러나 이 같은 거래는 의외로 높은 프리미엄이 줄어들 수 있을 뿐만 아니라 적발될 경우 3년 이하의 징역과 3000만원 이하의 벌금까지 낼 수 있는 위험한 거래라는 점에서 결코 권장할(?) 만한 사안은 아닙니다. 우선 통장 매입자는 원매자(최초 통장 소유자)가 아파트 분양 후 계약할 때 각종 취, 등록세와 등기 비용을 내줘야 합니다. 판교의 경우 33평형의 분양가격이 3억원이라고 하면 대략 1500만원선입니다. 물론 분양가는 기본적으로 매입자가 다 부담하는 게 원칙입니다. 입주 후 2년 6개월 뒤에 원매자가 매입자에게 아파트를 넘길 경우 이에 따른 등기(속칭 복등기)에 따른 취, 등록세와 각종 비용도 매입자의 부담입니다. 만약 이 당시 원매자가 또 따른 주택을 취득하고 있다면 양도세가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 금액도 통장 매입자의 고스란히 안고 가야합니다. 원매자가 옵션계약을 무시하고 웃돈을 더 요구할 수도 있습니다. `공증까지 마쳤는데 무슨 추가 웃돈이냐`라고 반문할 수 있지만 공증은 민사 문제이기 때문에 법적으로 보호받을 수 없습니다. 말 그대로 원매자의 웃돈 요구를 고스란히 받아들이거나 아파트를 포기해야 합니다. 한 마디로 울며격자먹기식으로 원매자의 요구를 들어줄 수 밖에 없는 상황이 됩니다. 이 같은 현상은 이미 상암택지개발지구에서 빈번하게 일어났던 일이기도 합니다. 판교신도시는 분명 투자측면에서나 향후 발전전망에 있어 0순위인 것은 분명합니다. 하지만 막연한 시세차익을 바라보면서 통장 불법 거래에 동참하는 것은 무리수라는 게 업계의 중론입니다. 이래저래 시끄러운 판교신도시 관련 통장 거래 이야기였습니다.