재건축중이라면?…"주택 아냐"

[조세일보 제공] 1세대 2주택자인 A씨는 최근 목돈이 들어갈 일이 많아져 한 채의 주택을 팔 생각이지만, 높은 세금부담이 마음에 걸렸다. 올해부터 내년까지는 1세대 2주택자에 대해 양도소득세가 일반세율(6%~35%)이 적용되지만, 장기보유특별공제가 허용되지 않아 보유한 기간에 따른 혜택은 여전히 적용받기 어렵기 때문.

A씨는 지난 1988년과 1996년에 각각 한 채씩의 주택을 취득해 장기 보유중인 1세대 2주택자다. 그러나 그 중 1996년에 취득한 주택은 현재 재건축 중에 있어 어느 주택을 먼저 양도하는 것이 좋은지, 또 그에 따른 혜택이 없는지 등이 무척 궁금했다.

국세청은 22일 질의회신(재산세과-746)을 통해 "재건축 중인 주택이 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행으로 지난 2005년 12월 31일 이전에 관리처분인가, 멸실된 경우라면 완성일까지 주택으로 보지 않는다"고 밝혔다.

□ "재건축 주택 완공 전에 다른 주택 처분해야"= 국세청에 따르면 2주택 중 1주택이 2005년말 이전에 관리처분인가되고, 멸실된 이후 현재 재개발 또는 재건축 중이라면, 나머지 1주택을 양도해도 1세대 1주택으로 봐 양도세가 비과세된다.

A씨의 재건축중인 주택은 1996년에 취득해 2005년 12월 27일 재건축 관리처분인가를 받고, 2006년 11월에 멸실, 현재 재건축 중이므로 A씨가 나머지 1988년에 취득한 주택을 양도하게 되면 1세대 1주택자로 인정받게 되는 것.

결국 A씨가 양도할 1988년 취득 주택의 실거래가가 9억원 이하이고, 3년 보유 요건(서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등은 2년 거주 요건도 만족)을 갖췄다면, 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

그러나 A씨가 재건축 중인 주택(1996년 취득 주택)이 완공된 이후에 나머지 1주택(1988년 취득 주택)을 양도하게 되면, 1세대 2주택자로 규정돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다.

현행 세법대로라면, 재건축중인 주택이 올해 말에 완공되고, A씨가 나머지 1주택을 내년에 양도하게 되면 일반세율(6%~35%)이 적용되는 반면, 2011년에 양도하게 되면 50%의 중과세율이 매겨진다는 사실도 유념해야 한다.