[2·4대책][일문일답]토지수용 사유재산 침해?…국토부 “조건부 공공주도”

[이데일리 강신우 기자] 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

(사진=연합뉴스)

이번 방안 기본원칙으로 △공공재건축 참여를 위한 과도한 기부채납 완화와 재건축 초과이익 부담금을 없애고 △신속한 인허가 및 부지확보를 통한 사업기간을 5년 내로 단축하며 △규제완화와 사업기간 단축으로 발생한 이익은 공유한다는 방침이다.

다음은 국토교통부와의 일문일답.

-민간주도의 정비사업 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는.

△이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용되면 투기수요 유입 억제가 가능하며 사업을 신속히 진행하고 세입자, 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화 가능하다.

-수용방식의 사업 추진은 사유재산 침해 아닌가.

△공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고 높은 수준의 주민동의율을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행한다. 도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당 보상할 계획이다.

토지주에게는 기존 기대수익률보다 10∼30%포인트(p) 높은 추가수익 제공을 보장하고 조합 방식에 비해 인허가 절차를 대폭 간소화한다.

-대책 물량이 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌가.

△시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대한다. 불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급 가능한 연립, 다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 기대한다.

-개발사업으로 집값 상승이 우려된다.

△도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격안정을 기대한다. 개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금청산할 계획이다.

-개발사업 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중될 우려는.

△사업지별 이주시기를 조정하고 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비할 계획이다. 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택 공급을 확충하고 일부를 임시 거주지로 활용한다.

-토지주의 동의를 촉진할 방안은

△조합원과 토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선공급할 방침이다. 도시 건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정권한 부여 등의 다양한 혜택들이 토지주에게 부여한다.

종래의 관리처분방식이 아닌 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등 특수상황 토지소유자에 대해 맞춤형 지원방안을 마련한다.

-규제완화로 개발이익이 사유화하는 것은 아닌가.

△개발이익은 토지등소유자에게 적정한 수익을 보장하고 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자 하게 된다.

-민간 건설사, 디벨로퍼 등은 어떤 역할을 담당하고 사업 참여기회가 제공되는가.

△압도적 물량의 주택이 공급될 예정이므로 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업기회가 확대된다. 민간기업은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여 사업을 제안할 수 있으며 설계·시공에 참여(민관협업)할 수 있다.

-원주민과 세입자 보호방안은.

△토지소유자에게 신축 아파트 우선공급권 부여하여 재정착 유도하고 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원한다.

-공공시행사의 부채 증가 등 부담이 커지는 것 아닌가.

△사업에 동의하는 토지등소유자는 현물선납을 하고 새로 공급되는 아파트 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 타 사업 대비 적을 것으로 판단한다. 부채 부담 완화를 위하여 사업비 보증(HUG)을 지원하고 민간 시공사의 역량을 적극 활용하는 방안 등을 검토하고 있다.

-도시계획 권한은 지자체 소관사항이다. 서울시와 협력했나.

△ 제시된 사업은 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 있어 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 사업계획 승인 등 인허가권을 지자체가 행사토록 되어 있고 국토부가 지구지정 시에도 지자체 의견을 충분히 반영할 계획이다.

서울시와 협력해 대책을 마련했고 대책 발표 이후에도 서울시와 긴밀히 공조하여 사업 성과를 조기에 가시화하겠다.