서울 초고층·초대형 개발사업 봇물 터진다

[이데일리 윤도진기자] 성동구 뚝섬 110층 현대차그룹 글로벌 비즈니스 센터, 서초구 서초동 롯데타운, 강남구 한전부지 114층 복합단지 등의 개발사업이 가시화된다.

서울시가 대형부지의 용도지역을 바꿔주고 기부채납을 받는 방식의 개발을 허용하자 공장, 창고, 터미널, 차고지 등 노후화된 대형 시설물·건물부지의 개발제안이 30건이나 쏟아져 들어왔다.

◇ 뚝섬·서초·삼성동에 랜드마크 업무단지

▲현대차그룹이 계획하고 있는 뚝섬 110층 빌딩

현대차(005380)그룹은 지난달 23일 가장 먼저 성수동 삼표레미콘부지(3만2548㎡)에 110층짜리 초고층 빌딩을 지을 수 있도록 토지의 용도를 변경해 달라고 제안했다. 계획안에는 지상 3~5층에 컨벤션센터를 짓고, 6~25층에는 연구·개발센터, 26~110층에는 호텔 및 사무실 등을 짓겠다는 내용이 담겼다.

1종 일반주거지역인 이 땅의 용도가 일반상업지역으로 변경되면 현대차그룹은 늘어나는 용적률의 60%에 해당하는 면적에 공공 기여시설을 지어야 한다.

한국전력은 삼성동 부지(7만9342㎡)에 114층 랜드마크 빌딩을 짓는 신청서를 제출했다. 계획에는 인근 서울의료원, 한국감정원 부지를 연계 개발하는 안이 담긴 것으로 알려졌다.

롯데그룹은 서초동 롯데칠성(005300) 물류센터 부지(4만3438㎡)에 42층짜리 국제비즈니스센터와 백화점, 레지던스호텔과 오피스 기능 등을 갖춘 `롯데타운`을 조성하는 계획안을 제출했다. 바로 앞 삼성타운(2만5000여㎡)보다도 큰 사업이다.

CJ도 구로구 구로동 영등포공장 부지(3만4443㎡)에 각각 업무형 복합단지를 세울 계획이다.

▲ 업무형 복합단지 개발 신청 현황(자료: 서울시)

◇ CJ 등 주거복합 개발신청 10여건 몰려

서울시는 개발특혜 시비를 막기 위해 주거중심의 개발은 제한하겠다는 입장을 밝혀 왔지만 노른자위 땅에 주거기능 중심의 복합단지를 짓겠다는 제안도 봇물을 이뤘다.

CJ(001040)는 강서구 가양동 공장부지(10만2933㎡)에 주거동 9개를 짓는 사업을 제안했고 화이트코리아도 인근 공장부지(5만9966㎡)에 주거동 10개를 갖춘 복합단지 개발안을 냈다. 대완기획은 금천구 시흥동 대한전선(001440) 부지를, 백광산업(001340)은 고척동 녹지를 각각 준주거, 3종일반주거지역으로 바꿔 개발하겠다는 계획을 내놨다.

이밖에도 도봉구 도봉동 공장부지, 노원구 하계동 학교(미개설)부지, 노원구 중계동 자동차 학원, 구로구 오류동 럭비구장, 송파구 일신여상, 청담동 청담공원, 강남구 대치동 가스설비부지 등이 각각 기존의 도시계획시설을 폐기하고 주거용도로 개발하겠다는 제안을 제출했다. 이 가운데 코스닥 대박의 `신화` 홍기태 솔본 대표는 청담공원 개발 제안자로 등장해 눈길을 끌기도 했다.

▲ 주거중심형 복합단지 개발 신청 현황(자료: 서울시)

◇ 터미널·수산시장·철도역사도 `탈바꿈`

노후한 여객 및 화물 터미널 부지를 복합개발하겠다는 제안도 많았다. 오랜기간 개발을 추진해왔던 상봉터미널 뿐 아니라 동서울터미널(한진중공업(097230)), 용산관광터미널, 남부터미널 등이 복합단지로 개발될 전망이다.

동대문구 장안동에 이마트 출점을 계획해 왔던 신세계(004170)는 경우 동부화물터미널 부지를 유통상업 중심 단지로 개발한다는 복안이다. 강동구 고덕동의 서울승합 차고지도 유통 중심의 상업시설이 계획된 것으로 알려졌다.

특히 수협중앙회는 이번에 노량진 수산시장을 60층 이상 고층 오피스빌딩을 포함한 테마복합시설로 조성한다는 계획을 내놔 눈길을 끌었다. 수산시장 기능을 유지하면서도 호텔, 전시관, 오피스텔 등 갖추겠다는 계획이다.

한편 용산역세권 개발사업을 진행중인 코레일은 성북역, 구로역 등의 역사부지를 복합개발하는 안을 제시했고, 애경은 마포 공항철도 홍대역사를 복합단지화 하는 안을 내놨다.

▲ 터미널 복합단지화 개발사업 신청 현황(자료: 서울시)

◇ `도시경쟁력기여도·공공성` 사업여부 관건

이번 사업제안은 자치구에서 검토의견을 첨부해 2주 안에 서울시로 전달한다. 시는 60일간 도시계획 변경 타당성 검토를 시행하고 타당성이 인정되면 사전협상 가능여부를 사업자에게 통보한다.

그러나 서울시는 이들 제안 모두에 대한 개발을 허용하지는 않을 것으로 보인다. 시는 개발 사업을 허용하면서 도시 경쟁력을 높이기 위해 호텔·컨벤션 및 문화시설, 금융 및 첨단산업시설 등의 확충을 강조해 왔다. 반면에 주거시설 위주로 구성되는 것은 막겠다는 입장이었다.

특히 시는 개발특혜라는 논란을 막기 위해 용도변경으로 늘어나는 용적률의 60%를 장기전세나 공익시설 등으로 기부채납 받기 때문에 용도변경에 대한 타당성이 인정되더라도 협상에 따라 개발 여부가 갈릴 수 있다.

협상위원회는 서울시, 자치구, 사업자 대표 및 도시계획위원회 위원, 전문가 등으로 구성되며 개발계획과 공공기여 등에 대한 협상결과에 따라 용도변경 및 개발이 확정된다.

▲ 역사시설 복합화 개발사업 신청 현황(자료: 서울시)

▲ 유통시설 복합화 개발사업 신청 현황(자료: 서울시)