[하반기 경제정책]"강남 재건축 직격탄"…숨죽인 강남 부동산 시장

△ 강남 반포의 한 부동산에 붙은 강남 재건축아파트 분양 안내문 [사진=연합뉴스]

[이데일리 김성훈 기자] “이 주변에 일반분양한 아파트가 다 9억원이 넘었는데 중도금 대출이 안되면 일반분양하지 말라는 이야기 아닌가요? 중도금 대출을 받겠다던 조합원들도 어떻게 되는 거냐며 전화 문의가 빗발치고 있습니다.” (강남구 개포동 G공인중개사 대표)

거침없이 내달리던 서울 강남 재건축시장에 거대한 장애물이 나타났다. 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 기준을 분양가격 9억원 이하의 주택만 받도록 규제의 칼을 빼들어서다. 고가 아파트가 밀집된 강남 재건축시장은 국토부의 분양권 전매 단속과 브렉시트(영국의 EU 탈퇴) 영향에 중도금 대출 길까지 막히면서 충격에 휩싸인 분위기다.

국토교통부가 28일 내놓은 하반기 경제정책 방향(주택·토지분야)에 따르면 내달 1일부터 분양하는 신규 분양 사업지에 대해 보증건수를 1인당 2건으로 묶고 중도금 보증액을 제한하기로 했다. 지역별로 서울·수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한된다. 특히 분양가 9억원이 넘는 고분양가 아파트는 HUG의 중도금 대출보증 대상에서 제외하기로 했다.

지난해 10월 3.3㎡당 4000만원 시대를 열었던 강남 재건축시장은 말 그대로 직격탄을 맞았다. 수십 대 일의 청약률을 이끌었던 투자 수요의 거품이 빠지면서 분양을 앞둔 단지에 대한 청약 성공을 장담할 수 없게 됐다. 서초구 잠원동 A공인중개사 관계자는 “단기 차익을 노린 투자 수요의 자금 마련이 사실상 막힌데다 9억원짜리 주택을 중도금 대출 없이 분양받을 수 있는 실수요자도 많지 않아 청약률이 급격히 떨어질 것”이라고 말했다.

상황이 이렇자 관리처분계획을 앞둔 재건축 단지에도 빨간 불이 켜졌다. 이승희 개포시영재건축 조합장은 “중도금대출 보증을 규제하면 청약 열기가 식을 테고, 결국 분양가도 영향을 받을 수밖에 없다”며 “이 경우 먼저 분양한 개포지역 아파트와 비교해 마감재 등 품질이 떨어져 경쟁에서 뒤처질 것”이라고 불만을 토로했다.

건설사가 중도금대출 연대보증을 한다 해도 공공기관 보증에 비해 금리가 높아 부담이 커질 수밖에 없다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “건설사가 연대보증시 중도금대출 금리가 최대 1%포인트 증가할 것으로 분석된다”며 “투기성 청약이 줄어 경쟁률과 계약률 하락이 예상된다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 투자 자문부 팀장 역시 “강남 재건축시장이 정부의 분양권 전매 단속에다 브렉시트 및 중도금 대출 규제까지 겹치면서 3대 악재를 만났다”며 “투자수요는 물론 실제 중도금 대출을 받기 어려워진 실수요자들도 시장에 접근할 수 없게 돼 강남 재건축시장이 급속도로 얼어붙을 가능성이 있다”고 밝혔다.

다만 재건축 아파트 입주권(조합원 분양권)을 가진 재건축조합원들은 상대적인 수혜가 예상된다. 재건축 조합원들이 받은 집단대출은 이주금 대출과 부담금 대출로 나뉘는데 이 둘은 모두 이번 규제 적용대상이 아니기 때문이다. 국토교통부 관계자는 “부담금 대출도 HUG의 대출보증을 받지만, 중도금대출과는 별도의 보증상품이기 때문에 이번 규제의 적용을 받지 않는다”며 “부담금 대출은 종전대로 부담금의 70% 수준까지 받을 수 있다”고 설명했다.