'역전세' 해결 올인, 보증금 반환에 'DTI' 적용…"대출, 1.75억↑"

[이데일리 박경훈 기자] 정부가 부동산 시장 불안 잠재우기에 화력을 집중한다. ‘역전세 대란’을 막기 위해 1년간 한시적으로 전세보증금 반환목적 대출에 한해 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 대신 ‘총부채상환비율(DTI) 60%’를 적용한다. 부동산 세금 완화를 위해 공정시장가액비율도 작년 수준(60%)으로 유지한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)안정화를 위해 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증비율도 기존 80%에서 90%로 상향한다. 전문가들은 역전세 대책이 근본 방안은 아니지만, 최소한 ‘시한폭탄’이 터지는 것은 막을 수 있다고 입을 모았다.

전문가들이 올해 하반기부터 내년 초까지 역전세난이 더 심화할 것으로 우려하는 가운데 12일 서울 서초구 한 부동산 중개업소에 전세 매물 등 부동산 매물 정보가 게시돼 있다. (사진=연합뉴스)

◇후속세입자 못 구한 경우도 ‘특약’ 대출

정부는 4일 정부서울청사에서 이를 포함한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’ 대책을 발표했다. 이날 정부는 다양한 대책을 마련했지만 가장 눈에 가는 것은 역시 부동산 정책이었다.

한국은행에 따르면 최근 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 비중이 지난해 1월 25.9%(51만 7000가구)에서 지난 4월 52.4%(102만 6000가구)로 껑충 뛰었다. 이는 확정일자 부여 현황이 공개되기 시작한 2010년 7월 이후 월별로 역대 최대 비중이다. 자칫하다는 집주인이 보증금을 대거 못 돌려주는 사태가 발생할 수 있는 상황이다.

이같은 사태를 미리 방지하기 위해 정부는 지난 2021년 7월부터 적용하던 DSR 40% 원칙에 손을 댄다. 구체적으로 전세보증금 반환 목적 대출에 한해 DTI 60%를 적용하는데 이는 특례보금자리론 반환대출 수준이다.

DSR은 주택담보대출에 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금상환액이 산정돼 가능한 대출액이 확연히 낮았다. 하지만 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환금액 비율만으로 대출이 제한돼 대출금액이 큰 폭으로 높아지는 효과를 볼 수 있다.

이형주 금융위원회 금융정책국장은 “대출금리가 4%, 만기 3년 대출, 연소득 5000만원 차주는 DSR 40%와 DTI 60% 적용 때 다른 대출이 없는 경우 1억 7500만원가량 대출한도가 늘어난다”고 설명했다.

(그래픽=김일환 기자)

지원대상은 ‘보증금 반환기일 도래에 더해 역전세 상황(신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 경우)에 부닥친 집주인’이다. 집주인에는 개인·임대사업자의 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔이 포함된다.

대출금액은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 다만 후속세입자를 구하지 못하면 ‘특약’을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다. 여기서 특약은 후속세입자 전세보증금을 통한 대출금 우선상환을 뜻한다. 이러한 대출은 후속 세입자 보호를 전제로 한 대출로 전세금 반환목적 이외의 사용을 금지한다.

이밖에 임대사업자 의무보증 가입요건을 전세보증과 유사하게 개선한다. 기존 등록 임대주택에 대해서는 충분한 유예기간 부여를 추진한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “역전세는 시장 가격이 변하는 것에 따라서 자연스럽게 발생할 수 있기 때문에 사전에 정부가 정책적인 대안을 내놓는 식으로 막기가 어렵다”며 “대출규제완화는 역전세 문제에 대응하는 여러 방안의 하나로 생각하는 것이 맞다. 해당 조치로 역전세 문제를 해결하겠다는 것이 정책의도가 아니다”고 평가했다.

◇미분양 PF 심사, ‘무료 확장’ 반영

부동산 관련 세금도 경감한다. 정부는 부동산 가격급등 이전인 2020년 수준으로 부동산 세 부담 환원을 위해 종합부동산세 공정시장가액비율을 작년 수준(60%)으로 유지한다. 소상공인에게 임차료를 인하한 임대인에 인하액의 최대 70%를 소득세 또는 법인세에 공제해주는 세제지원 일몰기한도 올해 말해서 내년으로 연장한다.

청년·신혼부부 등에 대한 주거지원도 강화한다. 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도를 현재 240만원에서 300만원으로 높인다. 신혼부부 대상 주택구입·전세 자금 특례대출 소득요건도 전세기준 6000만원에서 7500만원으로, 구입시에는 7000만원에서 8500만원으로 완화한다.

정비사업도 속도를 높인다. 정부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’과 재건축 부담금 합리화를 위한 재건축초과이익환수법 개정안을 조속히 입법 추진한다는 방침이다. 정비사업 시행·운영에 대해 신탁사 특례를 허용해 정비사업 소요기간을 기존 조합방식 대비 2~3년 이상 단축 유도한다. 지난 4월 분양권 전매제한 완화에 이어 분양가상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 폐지를 조속히 추진한다.

부동산 PF 불안 요소도 손을 댄다. 정부는 HUG 중도금 대출 보증비율을 기존 80%에서 90%로 높이는 등 은행의 부동산 PF 관련 대출 미회수 위험을 완화한다. 건설사 대상 미분양 PF 대출보증 심사 시 분양가 할인 외 다양한 자구노력(무료 발코니 확장 등)도 반영해 보증요건을 완화한다. 민간 건설사와 금융사 간 자발적 협약펀드 사례 홍보하고 주채권은행 등 참여 독려하는 등 회사채 발행도 지원한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 공정시장가액비율 유지에 대해 “주택가격 하락영향으로 주택 공시가격이 전년 대비 약 18% 하락한 상황이라 주택 보유세 부담도 한결 낮아질 것으로 추정된다”고 설명했다. 부동산 PF 방안에 대해 함 랩장은 “최근 7만호 수준에 머물고 있는 미분양 총량 속 마냥 안심할 수 없는 부동산 PF와 한계기업 등의 잠재리스크 관리 강화를 마련한 것”이라고 피력했다.