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그간 국토부와 서울시는 부동산 정책과 관련해 거듭 불협화음을 보여왔다. 이번 10·15 부동산 대책에서는 서울 전 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정한 것과 관련해 국토부와 서울시는 서로 다른 입장을 보였다. 국토부는 사전에 지자체와 협의했다고 했지만 서울시는 규제지역 지정과 관련해 대책 발표 이틀 전 의견을 서면으로 물어와 우려의 뜻을 전달했고, 토허구역 지정과 관련해서는 10·15 대책 발표 직전 유선으로 통보받았다는 입장이다.
이 같은 정부와 서울시의 갈등은 6·27 대출 규제부터 시작됐다. 6·27 대출 규제로 디딤돌대출과 같은 정책성 대출 한도가 기존 3억원에서 2억 5000만원으로 줄어들며 오 시장이 저출산·청년 주거 문제를 해결하기 위해 구상한 미리내집 사업에 영향을 미쳤기 때문이다. 실제로 미리내집 경쟁률은 6·27 대출 규제 영향으로 떨어졌다. 지난 4차 모집 당시 64.3대 1에 달했던 경쟁률은 6·27 대출 규제가 발표된 이후 진행된 5차 모집에서 39.7대 1로 감소했다. 서울시는 수차례 국토부에 정책성 대출에 대한 규제 해제를 요청했지만 받아들여지지 않고 있다.
이번 10·15 대책은 오 시장이 지난달 29일 발표했던 서울시 공급 정책에도 큰 영향을 준다. 이번 대책으로 서울 전 지역이 규제지역으로 묶이며 대출 한도가 줄어들었을 뿐만 아니라 조합원 지위 양도가 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 사업시행인가 이후 불가능하게 됐다. 조합원 지위 양도가 불가능해지면 분담금을 감당할 수 없는 조합원들은 사업 자체를 반대하게 되고 갈등이 생기며 정비사업이 지연되거나 무산될 가능성이 있다. 이렇게 된다면 신통기획을 통해 2031년까지 31만 가구를 착공하겠다는 오 시장의 계획은 어렵게 된다.
이 같은 갈등은 근본적으로 현 정부와 오 시장의 부동산 정책 철학 차이에서 비롯된 것으로 보인다. 이재명 정부는 세금과 지역 규제를 통한 수요 억제책과 공공 주도의 공급 정책을 병용하고 있다. 반면 오 시장은 규제 개선을 통한 정비사업의 속도전, 민간 주도의 공급 정책을 추진하고 있다.
국토부와 서울시가 엇박자를 낸다면 부동산 정책에 악영향을 미친다. 쉽게 말하면 정부가 ‘게임의 룰을 만드는 역할’이라면 지자체는 ‘게임을 실제로 운영하는 역할’이기 때문이다. 예컨대 정비사업의 경우 국토부가 법을 통해 상한선을 지정하면 서울시는 구체적인 인허가와 설계 심의 등을 하게 된다. 이 과정에서 서로 다른 의견을 내세운다면 정책의 효과는 크게 줄어들게 된다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “중앙정부와 지자체가 정책에 관해 갈등을 겪게 되면 그 정책의 효과가 반감되고 시장은 판단에 혼란을 겪게 된다”며 “정부의 기조를 따라가는 지자체와 그렇지 않은 지자체 간 부동산 가격 흐름이 바뀌어 어느 지역은 신고가인데 어느 지역은 가격이 떨어지는 혼란이 벌어질 수도 있다”고 경고했다.
