이백만 수석, 강남 투기여부 쟁점은?

[이데일리 문주용기자] 청와대 이백만 홍보수석의 부동산 거래과정에 `투기 의혹`이 제기되고 있다. `청와대 브리핑` 글이 서민들의 분노의 도화선에 불을 지른 이 수석은, 우연찮게(?) 최근 강남 아파트를 사고 판 거래 사실이 알려지면서 투기의혹을 받게 된 것.  

그의 투기는 사실일까? 불법 또는 편법 대출여부와 1가구 2주택자 등 李 수석을 둘러싼 쟁점을 짚어본다. 

◇대출 8억원, 불법? 또는 편법?
 
이 수석은 2004년3월 분양받은 역삼동 아이파크 아파트를 매입했다. 이에 대한 첫번째 의혹은 10억8천여만원 정도였던 분양가에 대해 어떻게 8억원이 넘는 대출을 받을 수 있었을까 하는 점이다. 

결론적으로 말해 당시 제도상으로는 8억여원의 대출을 받을 수 있었던 것으로 보인다. 편법을 쓰지 않아도 가능했다는 것이다. 

당시로 거슬러 올라가면 이 수석이 역삼동 아이파크를 분양받은 것은 2004년 3월이다. 중도금 대출은 이 이후에 이뤄진 것으로 볼 수 있다. 

아파트 대출 규모를 정하는 것은 주택담보대출비율(LTV)이다. 이 LTV 규제는 2000년9월 본격화했는데, 당시 투기지역 아파트에 대해 담보가액의 60%로 대출금을 제한하면서 주목을 받았다. 이후 2003년 5월 50%로 강화되고, 2003년 10월 40%로 강화되기에 이른다.
물론 2003년 10월 40%로 강화됐을 때, 그다음해 3월에 아파트를 분양받은 이 수석(정확히는 이 수석의 처)은 최대한 4억3천여만원(LTV 40%에 해당하는 금액) 밖에 대출받을 수 없었다. 당시 분양가가 10억8200만원이었기 때문이다.   

따라서 실제 이 수석이 아이파크 아파트에 대해 LTV 40%제한선인 4억3천여만원이 아닌, 5억4100만원(LTV 50%수준)까지 대출을 받았다. 이 부부을 석연찮게 볼수 있다.

◇집단 대출로는 40%아닌 50% 대출도 가능?
 
이에 대해 청와대 윤태영 대변인은 "2003년 11월부터 LTV가 40%로 적용되어 었었지만, 단서조항에 집단 중도금 대출의 경우 은행과 시행사간 상담 등 장기간이 소요되는 점을 감안해 예외를 인정하는 경우가 있었다고 한다"고 말했다.

실제, 당시 주택신용보증기금을 통해 아파트 분양 중도금 대출보증을 받을 경우 사업장별 집단승인제가 도입되어 있었다. 주택금융공사의 중도금 대출보증을 이용할 경우 70%까지 대출이 가능했던 것으로 나타났다. 

이 수석은 LTV 40%를 넘는 대출에 대해서는 "영국계 은행인 제일은행이 알아서 한 것으로 추측하고 있을뿐 어떻게 됐는지조차 모르고 있다"고 말했다.

이 수석은 "계약금과 1회 중도금은 갖고 있던 돈으로 냈고, 중간 중도금은 대출받은 돈으로 냈다"며 "나머지 잔금은 일원동 아파트를 매각한 돈 9억8천만원중에 은행 빚을 갚고 난뒤에 다 완납했다"고 말했다.   

이 당시에 동일세대 제한이 없었기 때문에 일원동 아파트를 담보로 한 대출은 무리가 없었다.  같은 세대원이라도 차주가 다르면 다른 아파트를 담보로 추가로 대출을 받을 수도 있었다. 

그래서 이와는 별도로 일원동 극동아파트(36평형)을 담보로 3억원의 대출을 받았다. 이 수석은 "이 돈은 분양대금 납부와는 상관없었고, 생활비로 썼다"며 "나머지는 도와줄 분들이 있어서  현금으로도 갖고 있었다"고 말했다. 
   
전체적으로 보면 대출에는 문제가 없었던 것으로 추정된다.
 
◇李수석, 1가구2주택자 인가

또다른 쟁점은 이 수석이 1가구 2주택자 였는가 하는 점이다. 이는 투기여부를 판단하는 법적인 문제이면서도, 2007년부터 세법상 양도세율 중과적용대상 인지를 보는 기준에 대한 것이기도 하다.

이 사안은 2005년 8.31대책과 관련되어 있다. 관건은 기존 주택이 아닌 재개발 재건축 분양권에 대해서 집 채수 계산에 포함되는지다.  

이에 대해 올 4월 재경부는 "소득세법 개정으로 올해부터는 재개발 재건축 분양권도 집 채수 계산에 포함된다"며 "기존 1주택자가 올해 이후 새로 재건축 분양권을 산다면 2주택자로 간주돼 기존 주택을 팔 때 실거래가 과세가 되고 내년부터는 2주택자 중과세 대상이 된다"고 정리했다.

다만, 올해 이전에 이미 분양권을 산 사람은 기존 주택이 있어도 이 분양권이 집 채수에 포함되지 않는다고 정리했다. 이 수석의 경우 이미 2004년3월에 샀기 때문에 1가구 2주택자가 아니며, 양도세 중과대상에서도 제외된다고 볼수 밖에 없다.

사실상 1가구 2주택자일 수는 있지만, 법적으로는 그렇게 간주하기 어렵다.

법적으로 따지자면, 이 수석은 기존 집을 팔았고, 새 집은 등기도 되지 않아(집단등기때문에 지연) 무주택자일 수 있다. 

이 수석은 "그러나 사실상 1가구 2주택자라는 게 공직자의 입장에서 바람직하지 않다고 생각했고, 1년이내에 천천히 팔아도 되지만, 연말 재산신고를 해야하는 이유도 있고 해서 무리해서라도 기존 집을 앞당겨서 팔게 된 것"이라고 해명했다.

이 수석에 대해 도덕적인 문제를 지적한다면 어쩔 수 없지만, 법적으로나 규정에 따른 것에서 볼 때는 다른 접근이 가능할 것으로 보인다.