민간임대 늘린다는데…법인 건설 4채 중 3채는 비수도권에

[이데일리 이다원 기자] 정부가 비아파트 구입과 전월세 금융지원에 이어 민간임대 활성화에도 나서면서 청년층의 주거 선택지가 실제로 넓어질지 주목된다. 하지만 법인이 직접 주택을 지어 공급하는 건설임대는 4채 중 3채가 비수도권에 분포한 것으로 나타났다. 수도권에서 민간임대가 실질적인 주거 선택지로 자리 잡으려면 높은 토지비와 사업성 문제를 함께 풀어야 한다는 지적이 나온다.

27일 HUG에 따르면 올해 7월 31일 기준 유효한 임대사업자 보증은 개인과 법인, 건설·매입임대를 모두 합쳐 42만 6345가구로 집계됐다. 이 가운데 서울은 8만 6609가구, 경기·인천은 9만 992가구로 수도권이 총 17만 7601가구(41.7%)를 차지했다. 비수도권은 24만 8744가구(58.3%)였다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

사업자와 공급 방식에 따라 지역별 분포에는 차이가 컸다. 법인사업자의 건설임대주택은 전국 29만 1301가구로, 서울 1만 9793가구와 경기·인천 5만 5505가구를 합친 수도권은 7만 5298가구(25.8%)였다. 반면 비수도권은 21만 6003가구로 74.2%를 차지했다. 전체 임대사업자 보증에서 수도권이 차지하는 비중보다 법인 건설임대의 수도권 비중이 15.9%포인트 낮은 셈이다.

특히 법인 건설임대의 대부분을 차지하는 아파트에서도 같은 현상이 나타났다. 전국 27만 6166가구 가운데 수도권은 6만 9135가구(25.0%)에 그친 반면 비수도권은 20만 7031가구(75.0%)였다. 법인 건설임대 아파트 가운데 서울 물량은 1만 8151가구였다.

수도권에서 법인 건설임대 공급 비중이 낮은 배경에는 높은 토지비와 사업성 문제가 있다. 법인이 주택을 직접 지어 장기간 임대하려면 토지 매입부터 건설·운영까지 비용을 부담해야 하는데, 땅값이 높은 수도권에서는 초기 사업비 부담이 커지기 때문에 상대적으로 토지비가 낮은 비수도권보다 사업구조를 맞추기가 어렵다는 설명이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “서울·수도권은 임차가구가 많은 만큼 안정적인 임대주택에 대한 수요가 크지만 공급은 상대적으로 부족하다”며 “수요와 공급의 미스매치가 나타나고 있다”고 말했다.

공공지원 민간임대의 사업성 문제는 이전부터 제기돼 왔다. 기존 10년형은 임대료 규제 등이 적용되는 가운데 장기간 주택을 임대로 운영해야 해 사업자의 수익구조를 맞추기 쉽지 않다는 지적을 받아왔다. 여기에 토지비까지 높은 수도권에서는 사업비 부담이 더욱 커지는 구조다.

정부가 8·13 주택 신속공급 방안에서 장기 공공지원 민간임대에 대한 지원을 강화한 것도 사업자의 부담을 낮추기 위해서다. 20년 이상 장기 공공지원 민간임대에 최대 34년 HUG 보증부 장기 모기지를 도입하고 기금 출자·융자 지원을 확대한다.

다만 금융지원만으로 수도권에서 건설임대 사업을 어렵게 하는 높은 토지비까지 해결하기는 어렵다는 지적이 나온다. 토지비가 높은 상태에서 사업성을 확보하려면 임대료 부담이 커질 수 있고, 반대로 임대료를 낮추면 사업자의 수익성이 떨어질 수 있어서다.

결국 수도권에서 감당 가능한 임대료와 사업성을 동시에 확보하려면 저렴한 택지를 확보하는 것이 관건이라는 분석이다. 김 실장은 서울·수도권의 접근성이 좋은 공공부지나 용도전환 부지 등을 활용해 토지비 부담을 낮출 필요가 있다고 봤다. 청년 수요에 특화된 임대주택을 공급하는 사업자에게 금융지원 등의 유인을 추가하는 방안도 제시했다.

민간임대가 청년층의 실질적인 주거 선택지가 되기 위해서는 입지와 임대료뿐 아니라 운영방식도 수요에 맞춰야 한다는 지적이다. 안정적인 장기 거주를 원하는 일반 가구와 달리 청년층은 취업이나 이직, 학업 등에 따라 주거 이동이 잦아 계약기간의 유연성도 중요하기 때문이다.

김 실장은 “청년층은 일반 가구보다 주거 이동이 잦은 만큼 장기간 거주할 수 있도록 하는 것만으로는 부족하다”며 “단기 거주 수요를 반영해 계약기간과 운영방식을 유연하게 설계할 필요가 있다”고 말했다.