“양도세 6천 덜 낸다”…1주택자 ‘숨통’ 시장안정은 ‘글쎄’

[이데일리 강신우·하지나 기자] 서울 동작구 상도동 S아파트에 사는 김 모(38)씨는 최근 안도의 한숨을 내쉬었다. 자녀 육아 및 교육 문제로 더 넓은 평수로 이사할 계획을 짜다가 뜻밖의 ‘양도세 완화’ 소식을 듣고서다. 김 씨는 “부동산 중개보수에 내부 인테리어까지 해야 해서 자금 사정이 빠듯했는데 양도세를 완화해주면 6000만원 정도 아낄 수 있어서 좋다”고 했다.

◇양도세 8200만원→2100만원 대폭 줄어

(사진=연합뉴스)

20일 부동산업계에 따르면 이르면 다음 달 세법개정안이 예정대로 국회 문턱을 넘으면 1가구1주택자들이 내야 할 양도소득세는 기존보다 대폭 줄어들 전망이다.

지난주 더불어민주당은 1가구 1주택자 기준 공시지가 상위 2%에만 종부세를 부과하고 양도세 비과세 기준액을 기존 9억원에서 12억원으로 상향하기로 당론을 모았다. 민주당은 당정 협의 후 다음 달 세법 개정안을 통과, 즉시 시행한다는 계획이다. 다만 과도한 양도차익에 대한 형평 과세를 위해 양도차익 규모별로 현행 장기보유특별공제를 낮춰 적용하기로 했다.

김 씨의 사례(취득가액 7억원·양도가액 14억원·2년 보유)로 세법 개정 전 후 양도세 부담액을 살펴보면 현재 8211만5000원(지방소득세 10% 포함)에서 2114만원으로 약 6000만원 가량 세금이 줄어든다. 김 씨의 과세대상 양도차익은 현행 2억5000만원에 세율 38%(1억5000만원~3억원 구간)를 적용받지만 세법 개정 후에는 과세대상 양도차익 1억원에 세율 35%(8800만원~1억5000만원 구간)를 적용받아 납부 세액이 준다. 특히 양도세는 누진과세하기 때문에 양도차익이 작아질 수록 부과되는 세금은 더 크게 줄어드는 효과를 가져온다.

다만 이번 양도세 완화안은 다주택자는 제외되기 때문에 매물 출현에 따른 시장 안정효과에는 영향이 없을 것이라는 분석이 나온다. 이에 시장에서는 민주당이 집값 안정화 보다는 표심을 선택했다는 평가다. 시민단체나 진보여당을 비롯해 당내에서도 ‘부자감세’ 논란이 여전히 제기되고 있는 상황에서 무주택자의 상대적 박탈감도 커질 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “다주택자들이 집을 팔아야 시장에 매물이 늘어나면서 집값 안정에 도움이 될 수 있다”며 “다주택자들의 양도세가 중과되는 현 상황에서 그들이 집을 팔기에는 한계가 있다”고 했다.

◇종부세 1주택자 ‘숨통’ 트지만 위헌논란

종부세는 1가구 1주택자 과세대상을 기존 공시가 9억원에서 상위 2%(공시가 11억원 추정)로 변경하면서 공시가 9억~11억원 사이의 주택을 보유한 1주택자의 경우 숨통이 트였다. 정부는 1주택자 납세자 수가 18만3000명에서 9만4000명으로 48.6%가량 줄어들 것으로 전망했다.

경기도 과천시 원문동 ‘과천 삼성래미안슈르’ 전용 85㎡의 경우 올해 공시가격은 10억4690만원이다. 이를 5년 미만 보유한 만 59세 1주택자 A씨가 납부해야 할 올해 종부세는 32만748원(농어촌특별세 포함)이지만 이번 세법 개정안 추진으로 제외될 가능성이 커진 셈이다. 이에 따라 총 보유세는 328만5010원에서 296만4261만원으로 줄어들 전망이다.

하지만 이미 시장에서는 납세자의 예측 가능성이 떨어지고 행정비용이 커지는 등 시장의 혼란을 가중시킬 수 있다는 점을 지적한다. 현재 정부는 공시가격을 매년 3월 중 공개한 후 주택보유자와 지자체 의견을 청취한 뒤 4월 확정하게 된다. 하지만 정부는 매년 공시가 확정 이후 개인별 주택 합산액을 기준으로 상위 2%를 추려내야 하는 과정을 추가로 거쳐야 한다. 이후 매년 시행령 개정을 통해 부과대상 기준점을 확정해야 한다.

무엇보다 주택가격 하락시 조세 저항이 커질 수 있다. 주택 가격이 떨어지더라도 상위 2%에 해당할 경우 과세대상이 될 수 있기 때문이다. 이는 ‘조세의 종목과 세율은 법률로 정해야 한다(헌법 제59조)’는 조세법률주의에도 위반된다는 지적이다. 조세법률주의는 납세의무자·과세표준·세율·과세대상 등을 법률로 명확하게 규정함으로써 국민의 재산권을 보장함과 동시에 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 보장해야 한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “비율로 세금을 매기는 곳은 전 세계에서 단 한 곳도 없다”면서 “매년 주택의 수도 달라지고, 공시가격도 달라지는데 매년 2%로 상정하는 것은 과세비용의 과다”라고 지적했다.