버블세븐, '푸어'세븐으로 전락하다

[이데일리 양희동 기자]노무현 정부시절 집값 급등으로 가격에 거품이 끼었다며 각종 규제를 받았던 이른바 ‘버블세븐’ 지역이 2007~2008년 고점 대비 10%이상 떨어지면서 하우스푸어가 속출하는 ‘푸어세븐’으로 전락하고 있다.

최근 금융위원회와 금융감독원이 실시한 서울 등 수도권 아파트값 전수조사(9월말 기준)에 따르면 버블세븐 지역은 고점 대비 집값이 최고 24%(용인 수지구) 넘게 떨어졌다. 버블세븐 집값은 평균 21.3% 떨어진 용인을 비롯해 분당(20.1%), 평촌(13.3%), 송파(12.5%), 양천(11.1%), 강남(10.2%) 등 서초(6.1%)를 제외한 6곳이 모두 10% 이상 하락했다.

또 정부청사 이전으로 직격탄을 맞은 과천은 25.7%로 수도권 최대 하락폭을 기록했고 중대형 미분양으로 골치를 앓고 있는 김포(18.6%)와 일산(16.7%), 파주(16.6%) 등도 하락률 상위권에 이름을 올렸다.

◇하우스푸어 속출하는 버블세븐

집값 폭등기인 2006년을 전후해 50대 이상 중장년층들은 은행 대출을 받아 버블세븐 지역의 중대형 아파트를 집중적으로 사들였다.

당시 집값이 계속 오를 것이란 기대감에 부풀어 있던 그들은 아파트가 든든한 노후 대책이 될 것으로 믿었다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 중대형 아파트의 하락세는 4년째 이어지고 있다.

중대형 물량이 특히 많은 용인의 경우 수지구가 24.1%, 기흥구가 18.5% 하락했다. 국토해양부 실거래가 자료에 따르면 지난 7월 버들치마을 성복힐스테이트 1차 전용 134.86㎡는 157.12㎡(7억4550만원)보다 6000만원 이상 비싼 8억697만원에 팔려 가격 역전 현상도 나타나고 있다. 광교와 동탄 등 2기 신도시 입주와 중대형 평형의 공급 증가도 용인지역 아파트 하락폭을 키웠다는 분석이다.

부동산 전문가들은 버블세븐 지역은 모두 중대형 아파트 공급이 집중돼 집값 하락이 가속화됐다고 지적했다. 부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 최근 1년간 재건축을 제외한 서울지역 아파트 매매가 역시 전용면적 165㎡이상 대형아파트의 하락폭은 6.2%로 60㎡이하 소형의 2.7%보다 2배 이상 컸다. 버블세븐 중 한 곳인 송파구의 대형 아파트값은 1년 새 10.6%가 떨어졌다. 반면 서초구는 고점 대비 하락률이 6.1%에 그치며 버블세븐 지역 중 유일하게 10% 미만의 하락폭을 기록했다.

이영호 닥터아파트 소장은 “2009년 반포·잠원지구 한강변 개발계획 발표 당시의 집값 상승분과 재건축이 확정된 잠원동 아파트들의 가격 오름세가 반영돼 서초구의 집값 하락세가 둔화된 측면이 있다”고 말했다.

◇ 과천, 정부부처 이전 직격탄

수도권에서 고점 대비 가격 하락폭이 가장 큰 곳은 과천이다. 집값이 무려 25.7%나 떨어진 과천은 올 연말부터 본격화되는 정부부처의 세종시 이전이 직접적 요인이다. 다음으로 하락폭이 큰 김포(18.6%)와 일산(16.7%), 파주(16.6%) 등은 중대형 미분양이 해소되지 않으면서 집값 하락을 부채질하고 있다. 특히 김포와 파주는 한강신도시와 운정지구의 기반시설 건설 지연이 아파트 미분양을 더욱 심화시키고 있다는 분석이다.

집값이 15.3% 떨어진 인천 서구는 청라지구와 검단신도시의 대중교통망 부족과 개발사업 무산으로 거래가 끊긴 점이 집값 하락의 원인으로 꼽힌다. 송도신도시가 포함된 인천 연수구는 장기간 미분양 사태로 집값이 고점 대비 11.8%가 떨어졌지만 최근 녹색기후기금(GCF)사무국 유치로 반등 기회를 잡았다는 평가다.