“값오른 물류 투자, 라스트마일·냉동 등 하위 섹터 기회”

[이데일리 김윤지 기자] 글로벌 부동산 자산운용사인 세빌스인베스트먼트매니지먼트(이하 ‘세빌스 IM’)는 최근 발간한 보고서에서 시장 펀더멘털이 지속적으로 ‘빅 박스(Big Box, 초대형 물류시설)’ 성장을 뒷받침하고 있으나, 급격한 가격 상승으로 인한 수익률 하락과 새로운 테마의 부상을 고려할 때 산업 및 물류 부동산 시장 내 더 다양한 하위 섹터들을 통한 대체 투자 기회가 있을 수 있다고 7일 제언했다.

세빌스 IM이 새로 발간한 보고서, “빅 박스를 넘어선 새로운 사고(Thinking outside big boxes)”는 메인스트림 시장인 ‘빅 박스’ 물류창고 부문에서의 투자 기회에 주목한다. 이 보고서에 따르면 경제 성장, 교역량, 제조업 생산량, 유통업 매출 등의 장기 수요 펀더멘털들이 모두 물류 자산을 견고히 뒷받침하고 있으나, 유럽 주요 물류 시장의 공실률이 역대 최저치로 현재 가용한 부동산이 제한적이다. 전자상거래에 힘입은 ‘빅 박스’의 핵심 수요 동인인 온라인 판매는 견조한 매출 성장에 따라 임차인 수요를 견인할 것으로 예상된다.

세빌스 IM의 분석에 따르면 2020년도 유럽에서는 물류 창고에 대한 추가 수요가 총 1000만 평방미터를 넘었으며 2025년까지 2100만 평방미터의 면적이 더 필요할 것으로 추산된다. 하지만 투자 측면에서 투자 수요 급증으로 인해 ‘빅 박스’ 자산의 수익률이 낮아지고 있기 때문에 유의해야 한다고 권했다. 프라임급 자산의 순자본수익률(NIY)은 3.5%~4.0%로 이전보다 낮은 수준을 나타내고 있으며 유럽의 핵심 시장에는 더 낮은 곳도 있다.

보고서에 따르면 물류 부문에서 더 빠른 상품 배송 요구와 한정적인 도심주변 토지 공급 등 장기적 추이의 수혜를 받고 있는 도시 및 라스트마일 물류, 경공업 단지, 냉동 물류창고 등의 하위 섹터들이 다양한 투자 기회를 제공할 수 있다고 보고있다.

앨리스테어 에네버(Alistair Ennever) 세빌스 IM 유럽 물류 부문장은 “장기적 경기 추세, 기술 발전, 소비자 인구통계학적 동향들은 유럽 산업용 부동산 및 물류 부문의 견고한 펀더멘털을 보다 탄탄하게 다지고 있다. 코로나19 대유행으로 전자상거래의 역동적 성장이 한층 가속화하고 있어 물류 시장 확대를 더욱 촉진하고 있다”고 말했다. 또한, “이러한 이유로 핵심 중심 지역에서 현대적이고 활용도가 높은 물류 및 산업 부동산을 매입하거나 건설하는 것에 관심을 두고 보다 선별적인 투자 접근을 취하고 있다. 현재 물류자산의 수익률이 사상 최저치에 이른 만큼 종목 선정, 임대료 인상, 배당의 지속성이 투자 결정에 가장 중요한 고려요소“라고 밝혔다.

안드레아스 트럼프(Andreas Trumpp) 세빌스 IM 유럽 리서치 총괄은 “산업 및 물류 부동산은 환경·사회·지배구조(ESG) 요구에 가장 민감한 부동산 부문에 속해 기관투자자들은 ESG를 우선순위에 둠으로써 기초자산의 펀더멘털을 개선하고 상업적 이점을 적극 활용할 기회를 찾을 수 있다”고 조언하고, “‘빅 박스’ 물류 이외, 새롭게 부상하는 하위 섹터들은 약간의 리스크를 더 감수하고 초기 투자에 참여할 의향이 있는 투자자에게 수익률을 높이고 리스크를 분산하는 대안이 될 수 있다”고 덧붙였다.

세빌스 IM보고서가 소개한 새롭게 부상하는 하위 섹터로 도시 및 라스트마일 물류, 경공업 단지, 냉동물류 창고를 주목했다. 토지 부족 심화 및 최종 소비자와 가까운 라스트마일 시설에 대한 높은 수요로 인해 도심 및 주변 지역 임대료와 자산가치가 가장 크게 상승할 것으로 예상했다. 세빌스 IM에 따르면 2020년 일반 프라임 물류자산 임대료 대비 도심 인근 산업용/물류 자산 임대료의 프리미엄은 45%에 달한다. 투자자와 임차인이 요구하는 ESG 요소를 갖춘 도심 지역의 자산이 매우 한정적이다. 이에 따라 ‘매입보다는 개발’이 더 좋은 전략이 될 수 있으나, 그 또한 나름의 어려움과 고려되어야 할 리스크가 있다.

또 경공업 단지의 경우 일반적으로 1만 평방미터 이하 면적의 자산이며, 인구 증가와 도시화로 인해 신규 공급이 제한적인 도심 근처에 위치해있다. 소규모 다임차 자산의 경우 자산운용 및 관리에 더 많은 노력이 들지만 임차인 확보가 수월하고 장기간 공실이 발생 할 수 있는 리스크를 줄일 수 있다. 자산운용 및 관리의 복잡성과 다운사이드 리스크가 일부 수반될 수도 있으나, 기존 자산의 추가 활용과 재개발 투자에 잠재력이 있다. 수요공급 불균형을 보이는 지역은 임대료 상승 여지가 있으나, 최종적으로는 입지와 자산 선정이 중요하다.

냉동 물류창고는 견고한 펀더멘털과 꾸준한 수요를 기반으로 장기적인 성장이 기대된다. 전통적인 식료품 유통업체들이 온라인 판매를 확대하고 있고 신규 온라인 식료품 플랫폼이 새롭게 부상하고 있다. 뿐만 아니라 팬데믹과 같은 새로운 질병으로 인한 공중보건 위기를 겪으면서 냉장이 필요한 약품의 수요가 전세계적으로 급증했다. 세빌스 IM은 2019년 750억 달러 규모였던 유럽의 콜드체인 물류 시장이 2025년에 1천130억 달러 규모로 커져 연 8% 이상 성장할 것으로 전망한다. 투자 매력도가 가장 높은 시설들은 유럽의 대도시 인근에 위치하고 있다.