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다만 그는 “매매시장 안정을 위한 정책들이 단기적으로 전세시장의 초과수요를 야기하는 측면이 있다”면서 “부작용 없이 매매시장과 전세시장을 동시에 안정화시킬 가장 확실한 대책은 신규주택 공급을 확충하는 것”이라고 말했다.
그는 이날 페이스북에 올린 `부동산 시장:매매시장과 전세시장의 고차방정식`이라는 글에서 이같이 밝혔다.
그동안 부동산 시장 과열을 완화하기 위한 정부 정책을 크게 세 가지로 꼽았다. 먼저 투기수요를 차단하고 실거주 수요를 보호하기 위해 다주택자에 대한 금융규제와 세제를 강화했다. 둘째, 다주택자 규제의 회피수단이 됐던 임대사업에 대한 혜택을 축소했다. 셋째, 실수요가 높은 수도권에 3기 신도시를 포함한 대규모 주택공급계획을 마련했다.
그는 “여전히 풍부한 유동성 상황에서도 매매시장이 조금씩 안정되기 시작한 것은 이러한 정책효과들이 축적돼 온 결과라고 볼 수 있다”면서도 “전세가격이 가파르게 상승하는 새로운 이슈를 가져왔다”고 짚었다.
전세시장과 매매시장은 동전의 양면과도 같은데 단기적으로 주택공급이 고정돼 있는 상태에서 주택수요자는 매매와 전세 사이에서 한 가지를 선택해야 하기 때문이다.
주택 가격 상승 기대가 낮아지면 수요는 매매에서 전세로 이동하고, 유동성도 따라 이동한다. 특히 3기 신도시 사전청약 계획은 일시적으로 전세 초과수요를 증가시킬 수 있다고 봤다. 1순위를 받기 위해선 해당지역에서 1년 또는 2년간 무주택기간을 유지해야 하기 때문이다. 반면 세금절감을 위해 집주인들이 실입주를 선택하게 되면 선호지역의 전세매물은 오히려 줄어들 수 있다.
김 차관은 “늘어난 수요에 맞춰 전세공급을 증가시킬 수 있으면 좋겠지만, 전세공급은 대부분 다주택자와 갭투자자에 의해 이뤄지는 등 해답이 단순하지 않다”며 “줄어든 전세매물 이면에는 새로 시행된 임대차법의 계약갱신청구권을 사용해 안정적으로 전세계약을 갱신한 세입자들이 있다”고 분석했다. 다만 이들 편익은 전세통계에 반영되지 않아 신규계약만으로 작성되는 전세통계를 기준으로 판단하면 전체 전세시장을 놓칠 우려가 있다고 판단했다.
김 차관은 “매매시장과 전세시장은 단기적으로 상충관계이지만 장기적으로 동행관계라는 특성을 보인다”며 “즉 장기적으로 전세가는 매매가의 일정비율로 회귀하려는 속성이 있고, 부작용없이 매매시장과 전세시장을 동시에 안정화시킬 가장 확실한 대책은 신규주택 공급을 확충하는 것”이라고 강조했다.
이에 따라 발표된 공급계획을 최대한 신속하게 차질없이 추진하는 게 매매시장 안정을 통한 전세시장 안정이라는 선순환을 유도하기 위한 가장 확실한 방법이라고 봤다.
정부가 8.4 공급대책을 수시로 점검하며 집행에 속도를 내려 노력하는 것도 이때문이라고 밝혔다.
이하 김용범 차관 페이스북 전문.
<부동산시장: 매매시장과 전세시장의 고차방정식>
부동산 문제가 새로운 국면에 접어들고 있다. 매매시장의 상승폭이 줄어든 가운데 법인과 다주택자를 중심으로 매물이 늘어나는 등 시장안정 시그널이 조금씩 나타나고 있다. 아직 상승압력과 하락압력이 줄다리기를 하고 있지만, 그간 발표되었던 정책들이 본격 시행되면 안정화 추세가 더욱 공고해질 것으로 기대한다.
그간 부동산 시장 과열을 완화하기 위한 정부정책은 크게 세 가지로 요약된다. 첫째, 투기수요를 차단하고 실거주 수요를 보호하기 위하여 다주택자에 대한 금융규제와 세제를 강화하였다. 둘째, 다주택자 규제의 회피수단이 되었던 임대사업에 대한 혜택을 축소하였다. 셋째, 실수요가 높은 수도권에 3기 신도시를 포함한 대규모 주택공급계획을 마련하였다. 여전히 풍부한 유동성 상황에서도 매매시장이 조금씩 안정되기 시작한 것은 이러한 정책효과들이 축적되어 온 결과라고 볼 수 있다.
그런데, 매매시장의 변화가 부동산 시장에 새로운 이슈를 가져왔다. 전세가격이 가파르게 상승하기 시작한 것이다. 전세시장과 매매시장은 동전의 양면과도 같다. 단기적으로 주택공급이 고정되어 있는 상태에서, 주택 수요자는 매매와 전세 사이에서 한 가지를 선택해야 하기 때문이다. 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아지면, 수요는 매매에서 전세로 이동한다. 유동성도 따라 이동한다. ‘영끌’하여 집을 구입하는 대신, 보다 ‘살고 싶은’ 곳으로 옮기기 위한 전세대출이 증가한다. 3기 신도시 사전청약 계획은 일시적으로 전세 초과수요를 증가시킬 수도 있다. 1순위를 받기 위해서는 해당 지역에서 1년 또는 2년간 무주택 기간을 유지해야하기 때문이다. 반면, 세금절감을 위해 집주인들이 실입주를 선택하게 되면 선호지역의 전세매물은 오히려 줄어들 수 있다.
매매시장 안정을 위한 정책들이 단기적으로 전세시장의 초과수요를 야기하는 측면이 있지만, 해답은 그리 단순하지 않다. 늘어난 수요에 맞추어 전세공급을 증가시킬 수 있으면 좋겠지만, 전세공급은 대부분 다주택자와 갭투자자에 의해 이루어지기 때문이다. 게다가 지금 전세시장의 상황은 눈에보이는 현상이 다가 아니다. 줄어든 전세매물 이면에는 새로 시행된 임대차법의 계약갱신청구권을 사용하여 안정적으로 전세계약을 갱신한 세입자들이 있다. 안타깝게도 이들의 편익은 전세통계에 반영되지 않아, 신규계약만으로 작성되는 기존 전세통계를 기준으로 판단하면 전체 전세시장 상황을 놓칠 우려가 있다.
그렇다면 전세시장 안정을 위한 올바른 길은 무엇일까? 매매시장과 전세시장은 단기적으로는 상충관계(trade-off)이지만, 장기적으로는 동행관계라는 특성을 보인다. 즉, 장기적으로 전세가는 매매가의 일정비율로 회귀하려는 속성이 있다. 따라서 부작용 없이 매매시장과 전세시장을 동시에 안정화시킬 가장 확실한 대책은 신규주택 공급을 확충하는 것이다. 발표된 공급계획을 최대한 신속하게 차질 없이 추진하는 것이, 매매시장 안정을 통한 전세시장 안정이라는 선순환을 유도하기 위한 가장 확실한 방법이다. 정부가 8.4 공급대책을 수시로 점검하며 집행에 속도를 내려 노력하는 것도 이 때문이다.
