정부는 이를 통해 소형 연립·다세대주택 등을 노린 ‘틈새 투기’까지 모두 차단한다는 계획이다. 그러나 전문가들은 이로 인해 토지거래허가구역 내 모든 주택 거래가 어려워지면서 주택 거래절벽이 더 심화하는 것은 물론 소형주택 가격까지도 더 오를 수 있다고 우려했다.
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◇주거지역 토지거래허가 최소면적 기준, 6㎡로 축소
11일 국토교통부에 따르면 국토부는 9일 토지거래허가 대상 면적 기준을 축소하는 등의 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안을 입법예고했다. 개정안은 내달 18일까지 의견을 수렴한 후 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 하반기 중 시행될 예정이다.
개정안에 따르면 우선 용도지역별 토지거래허가 대상 면적의 기준이 조정됐다. 주거지역은 현행 180㎡에서 60㎡로, 상업지역은 200㎡에서 150㎡로, 공업지역은 660㎡에서 150㎡로, 기타지역은 90㎡에서 60㎡로 축소됐다.
국토부 장관이나 시·도지사는 허가구역 지정 당시 해당 지역 거래실태 등을 감안해 기준 면적의 10~300% 이하 범위에서 따로 대상 면적을 정해 공고할 수 있다. 이에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 주거지역의 최소면적은 180㎡의 10%인 18㎡에서 60㎡의 10%인 6㎡로 변경된다. 공업·상업지역 최소면적은 15㎡, 기타지역은 6㎡로 축소된다.
아울러 개정안에는 수도권·지방광역시·세종특별자치시 토지를 취득할 시 토지취득자금 조달 및 이용계획을 의무적으로 신고해야 한다는 내용도 담겼다. 기타지역의 경우 6억원 이상 토지를 매수할 경우 신고해야 한다.
정부는 이를 통해 소규모 주택 등에 대한 투기적 거래 등을 억제할 수 있다고 기대하고 있다. 토지거래허가제는 부동산 투기 수요 유입을 막기 위한 고강도 규제책으로, 토지거래허가구역으로 지정될 경우 용도지역별 기준면적 이상의 주택·토지 등을 거래할 때 해당 관청으로부터 허가를 받아야 한다.
그러나 그간 최소면적 기준보다 작은 대지지분을 갖는 주택 등이 허가 대상에서 제외되면서 일부 소형 아파트 등을 중심으로 ‘풍선 효과’가 발생한다는 지적이 나왔다. 대지 지분이 13㎡인 송파구 잠실동 잠실 리센츠 전용 27㎡ 아파트처럼, 최소면적 18㎡보다 작은 대지지분을 가지는 주택 등은 허가 없이 거래할 수 있다는 이유에서다.
이에 국토부는 “소규모 토지에 대한 투기적 거래 억제 등 허가제도의 실효성을 높이기 위해 토지거래허가 대상 면적기준 조정을 추진하게 됐다”고 밝혔다. 변경된 기준은 신규 지정·재지정이 아니더라도 지정권자가 수정 적용할 수 있을 것이란 설명이다.
◇사실상 구역 내 모든 주택이 허가대상…우려 확산
다만 이렇게 되면 사실상 토지거래허가구역으로 지정된 주거지역 내 모든 주택이 허가 대상으로 편입되는 셈이어서 거래 위축과 가격 상승 등에 대한 우려가 나오고 있다. 특히 국토부와 서울시가 2·4 대책 이후 토지거래허가구역을 확대하고 있는 만큼 실제 법 시행 시엔 파장이 상당할 것이란 예상이다. 현재 서울 내 토지거래허가구역은 대치, 삼성, 청담, 잠실, 압구정, 목동, 여의도 등이며 흑석2 등 공공재개발구역 등도 대상이다. 최근 집값이 과열된 노원 등은 추가 지정 구역으로 거론되고 있다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “이는 사실상 모든 주택 거래를 허가받도록 한 것”이라며 “소형 평형대 빌라, 다세대 주택까지 모두 거래를 어렵게 함으로써 오히려 서민들이 피해를 볼 수 있다”고 우려했다. 이어 “나아가 매물 축소 및 거래절벽 심화로 소형 평형대 집값까지 더 불안해질 것”이라며 “실질적인 주택 공급 확대 없이 규제만 하니 시장이 왜곡되는 셈”이라고 꼬집었다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) 역시 “정부가 토지 투기를 방지하기 위한 목적이었던 토지거래허가제를 사실상 주택 거래를 막기 위한 ‘주택거래허가제’로 오용하고 있다”며 “소규모 주택거래까지 까다롭게 함으로써 막상 현금 부자들보다 자금이 부족한 사람들이 더 피해를 볼 것으로 보인다”고 진단했다. 이어 “토지거래허가구역으로 지정되면 오히려 투자지역이라는 인식을 줄 수 있기 때문에 거래가 줄더라도 집값은 더 오를 전망”이라고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “거래 자체를 힘들게 해 일정 부분 투기 수요를 차단할 수는 있겠지만, 인위적으로 거래를 막아두는 만큼 거래 절벽이 이어지다 가격이 뛰어오를 수 있다”고 분석했다.
