양도세 개정안…토지·지분 나눠도 감면액 못 늘린다[복덕방기자들]

[이데일리 이윤화 기자] 정부가 매년 7월 발표하는 세법 개정안에서 최대 관심사는 ‘부동산 세제’다. 지난 7월말 발표한 세법개정안에서 양도소득세(양도세) 관련 조항은 중과세율나 장기보유특별공제 등 큰 부분은 변경된 것이 없다. 다만 기존의 복잡한 규정을 정비하고 미비했던 부분을 구체화 하면서 이에 따라 주택의 개념과 이월과세 규정 등이 바뀌면서 주의해야 할 것이 생겼다.



이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 8일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 세법 개정안 중 양도세 관련 내용에 대해 다뤘다.

우선 이번 개정안의 특징은 주택의 개념을 구체화했단 점이다. 현행 소득세법에 따르면 주택은 허가나 공부(건축물대장 등 공적 문서)와는 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다. 예를 들어 건축물대장의 용도가 사무실이라고 할지라도 세입자 실제로 주거를 하고 있다면 양도세에서는 주택으로 본다. 그런데 만약 세입자가 거주하다 퇴거해서 공실이 되면 지금 현재는 주거를 하고 있지 않으니 이를 주택을 볼지 혼란이 있었다.

이번 세법개정안에는 이를 분명히 하기 위해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’이라는 규정을 추가해 시설구조상 특성을 반영했다. 실제 사람이 살고 있지 않다고 하더라도 출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별 별도로 설치가 되어 있으면 이를 주택으로 보겠다라는 것이다.

주택의 개념을 구체화함에 따라 특별공제 적용에 대한 부분도 변화가 생길 수 있다. 양도세에 있어 1세대 1주택의 경우 보유기간이 계산이 상당히 중요한데, 용도변경 상황에 있어 어떻게 적용해야 할지도 분명해졌다. 이번 세법개정안에서는 비과세를 판단함에 있어서 보유기간은 용도변경일 또는 실제 주거용 사용한 날부터 양도일까지를 보유기간으로 계산하도록 했다. 장기보유특별공제를 계산함에 있어서는 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산한 일반적인 장기보유특별공제율과 용도변경일부터 양도일까지 기간으로 계산한 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 비교해서 큰 것을 적용할 수 있도록 했다.

이 세무사는 “현행 소득세법에서는 규정에서는 취득일부터 양도일까지로 간단히 규정돼 있는데, 주택으로 용도변경한 경우까지는 규정하지 않았다”면서 “이번 개정안에 따라 1세대1주택의 경우 주택으로 용도를 변경한 날부터 다시 2년을 보유해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있단 점이 분명해진 것”이라고 설명했다.

이와 더불어 이월과세 규정도 일부 개정됐다. 이월과세는 일반적으로 증여 받은 자산을 양도할 경우 양도세는 양도가액에서 증여받은 가액을 차감한 양도차익으로 계산한다. 그런데 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은지 10년 이내에 양도를 할 경우 양도가액에서 증여받은 가액을 차감하는 것이 아니라 당초 증여했던 배우자나 직계존비속이 취득한 가액과 증여받을 때 부담한 증여세 산출세액을 차감한 양도차익으로 계산하게 된다. 이렇게 계산한 양도소득세가 일반적인 양도소득세보다 크면 그 금액으로 과세를 하겠다는 것이 이월과세 규정이다. 즉, 증여세를 이용해서 양도세를 절감하지 못하게 하겠다는 것이 규정의 취지다.

문제는 이월과세를 적용할 때 취득가액은 증여자의 취득가액으로 계산을 함에도 불구하고 하는데 현행 소득세법에서는 증여자의 자본적지출은 인정하지 않는 모순이 있었다. 이번 세법개정안에서는 증여자의 자본적지출도 인정해 양도차익을 계산할 때 증여자의 자본적지출과 수증자의 자본적지출 모두 인정하도록 바꿨다.



또한 양도세 감면 규정 중 과세 기간에 대한 부분도 바뀌었다. 양도세는 다양한 감면 규정이 있는데 조세형평성을 위해 감면 한도를 둔다. 감면한도 규정은 1과세기간 동안 총 감면할 수 있는 금액을 1억원으로 규정하고 있으며, 5과세기간 동안 총 감면할 수 있는 금액은 2억원이다. 그런데 이때 1과세기간이 1월 1일부터 12월 31일이다 보니 하나의 토지나 지분을 양도할 때 과세 기간을 나눠 공제 금액을 늘리는 경우가 많았다.

예를 들어 토지를 양도함에 있어 총 감면받을 수 있는 금액이 2억원이라고 가정할 떄, 하나의 토지를 올해 12월 31일에 전부 양도하면 최대 1억원만 감면 받을 수 있지만 만약 동일인에게 50%씩 나눠 연말, 내년 1월 두 차례에 나눠 양도한다면 총 2억원 공제가 가능했던 것이다.

그래서 이번 세법개정안에서는 분필한 토지 또는 지분의 일부를 양도하고 2년이 되는 연도 말일까지 나머지 토지 또는 지분을 동일인 또는 그 배우자에게 양도하면 1과세기간 내 양도한 것으로 보아 감면한도를 1억원만 적용하는 것으로 조정했다. 임의로 지분을 나눠 감면세액을 늘리지 못하게 하기 위함이다.