[좋아요!부동산]알쏭달쏭한 전월세전환율

[이데일리 신상건 기자] 부동산 관련 뉴스를 접하다 보면 전월세 전환율이라는 다소 생소한 단어가 자주 등장한다. 전월세 전환율이란 전세 계약이 끝나고 다시 계약할 때 전세금 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 월세를 전세와 월세의 보증금 차이로 나눠 100을 곱하면 월별 이율이 나오고 이를 12개월로 계산해 산정한다.

예를 들어 전세보증금 1억2000만원짜리 전세가 월세보증금 8000만원에 월세 20만원인 보증부 월세로 바뀌었다고 가정하자. 월세 20만원을 4000만원(전세보증금-월세보증금)으로 나눠 100을 곱하면 월세 이율(0.5%)이 나온다. 이를 12개월로 계산하면 전월세 전환율 6%가 나오는 식이다.

현재 주택임대차보호법에서 정하는 전월세 전환율의 상한선은 10%다. 전월세 전환율을 통해 서민의 주거 부담 증가 여부도 알아볼 수 있다. 서울시에 따르면 보증금 1억원 이하인 주택의 평균 전월세 전환율이 8.3%로 1억원 이상 주택보다 약 2% 포인트 높았다.

특히 1분기보다 소폭 하락한 2분기 전월세 전환율(7.3%)보다 높은 점이 눈에 띈다. 이는 전세계약 보증금액이 적을수록 월세 전환율 수준이 높아 소액보증금에 사는 세입자일수록 상대적으로 높은 월세를 낸다는 얘기다. 집주인들이 월세를 선호하는 상황에서 서민일수록 월세 부담이 가중되고 있다는 것을 의미한다.

전세보증금을 월세로 전환할 때 기준으로 삼는 전월세 전환율을 살펴볼 때 주의해야 할 점이 있다. 한국감정원과 서울시에서 발표하는 전월세 전환율의 수치가 다르기 때문이다. 이는 산정 방식의 차이가 원인인 데 한국감정원은 전국의 주요 주택들 가운데 일부 표준주택을 선정해 이들의 전세와 월세 시세 변동을 고려해 산정한다. 반면 서울시는 지자체에 신고된 계약 자료를 활용해 분기별로 집계해 발표한다.

한국감정원 자료는 매달 전국을 대상으로 발표해 포괄하는 범위가 넓고 변화 추이를 쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다. 서울시 자료는 실제 신고한 전세와 월세 자료로 신뢰성이 뛰어나다는 게 특징이다.