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한국은행은 28일 ‘12월 금융안정보고서’를 통해 “코로나19 이후 주요국 상업용 부동산 시장이 부진한 가운데 국내 상업용 부동산 시장도 부진하다”며 “특히 비은행 금융기관의 상업용 부동산 담보대출 연체율이 빠르게 상승하고 있다는 점에 유의할 필요가 있다”고 설명했다.
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한은은 “상업용 부동산 시장의 부진은 경기회복 지연, 상업용 부동산 공급 확대, 소비패턴 변화, 금리 상승 등에 주로 기인한다”며 “유형별로 오피스보다 물류센터, 상가를 중심으로 위축되고 있다”고 설명했다. 물류센터의 경우 코로나19 기간 중 발주된 사업장 준공이 올해 분기 평균 66만8000평으로 2019~2022년(평균 27만5000평) 대비 2.4배 집중되면서 공실률이 큰 폭으로 상승했다.
비대면 소비 증가로 인터넷 쇼핑 등 무점포 소매가 빠른 성장세를 보이는 데다 늘어난 상가 분양물량에 중·대형 상가도 부진한 모습이다. 2020~2021년 평균 중·대형 상가 분양물량은 약 8500호로 2017~2023년 평균 6300호를 크게 상회한다.
상업용 부동산 담보대출 규모도 2017~2022년까지 빠르게 증가하다 올 들어 둔화되고 있다. 그러나 비은행을 중심으로 연체율이 상승하고 있다.
은행의 상업용 부동산 담보대출 잔액은 올 9월 기준 298조원으로 2017년말(175조원) 대비 706% 증가했다. 비은행의 경우 상호금융의 대출잔액은 같은 기간 104조원에서 223조원으로 두 배 가까이 급증했다. 상호금융은 비은행권의 상업용 부동산 담보대출 잔액의 98.1%(3분기말)를 차지한다.
올 들어서 은행, 비은행 모두 상업용 부동산 대출 증가율이 각각 6.4%, 1.6%에 그치는 등 증가세가 둔화되고 있다. 이는 연체율이 오르는 등 위험신호가 커지고 있기 때문이다. 그나마 은행의 연체율은 9월 0.2%로 2017년 이후 매우 낮은 수준이나 비은행(상호금융, 저축은행)은 4.4%로 높다. 2017년 1.2%, 2018년 1.5%, 2019년 2.3%, 2020년 1.9%, 2021년 1.6%의 낮은 연체율이 2022년 2.4%로 높아지더니 올해부턴 4%대로 치솟았다.
특히 비은행의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%를 넘어서는 대출 규모가 3분기말 41조8000억원으로 전체의 18.4%를 차지하고 있다. 2017년(17.8%) 대비 높아졌다. 반면 임대수익률은 같은 기간 4.4%에서 3.1%로 떨어졌고 평균대출금리는 4.0%에서 5.9%로 올랐다.
한은은 “상업용 부동산 담보대출이 단기간에 대규모 부실이 날 가능성은 크지 않으나 잠재적 리스크 수준은 과거보다 높아졌다”며 “비은행의 상업용 부동산 담보대출 연체율이 빠르게 상승하고 있다는 점에 유의할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “향후 상업용 부동산 초과 공급상태 지속, 경기 회복 지연, 금리 부담 등으로 관련 대출 부실이 현실화될 가능성에 대해 대손충당금 적립을 강화하는 등 각 금융기관이 선제 대응할 필요가 있다”고 덧붙였다.
