특히 급락세를 보이는 글로벌 주식시장 못지 않게 부동산시장도 동반 침체에 빠져있어 주식펀드와 리츠펀드의 포트폴리오 분산효과가 사실상 없는 것으로 나타나고 있다.
27일 한국펀드평가에 따르면 해외리츠재간접펀드의 연초 이후 평균 수익률은 -51%를 기록하며 대부분 펀드 원금이 반토막 난 상태다. 이는 같은 기간 해외주식펀드 평균수익률(-51%)과 비슷한 수준이다.
일본시장에 투자하는 `삼성J-REITs종류형재간접1_B`의 경우 연초이후 수익률이 -60%대를 나타내는 등 일본리츠재간접펀드의 수익률이 부진한 모습을 보이고 있다.
글로벌리츠재간접펀드인 `한화라살 글로벌리츠재간접 1(B)`(-58.9%), `푸르덴셜 글로벌리츠재간접 1(A)`(-57.5%), `골드만삭스 글로벌리츠재간접Class A`(-51.9%) 등을 나타내는 등 대부분이 연초이후 원금의 절반이상을 까먹은 상태다.
그나마 `미래에셋 유라시아디스커버리리츠재간접 1C-A`의 연초이후 수익률이 -25%로 가장 손실폭이 작은 상황이다.
무엇보다 리츠펀드 투자의 장점은 임대형오피스 등 주로 수익성 부동산에 투자해 비교적 높은 수익률과 함께 포트폴리오에 분산효과를 제공해 수익률 안정화를 추구할 수 있다는 것이다. 그러나 최근 수익률을 보면 주식펀드 등 다른 투자자산과의 분산효과가 사실상 없다고 볼 수 있다.
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대우증권 분석에 따르면 주식-리츠 자산의 월간수익률 상관관계는 2004년 이후 상승세를 유지해 현재는 0.91에 이르고 있다.
상관관계는 0에서 1에 가까워질수록 높은 상관관계를 의미하고, 1이라면 두 변수가 완전히 같은 방향으로 움직이는 것이다.
오대정 대우증권 연구원은 "리츠 수익률은 세계 전지역에서 주식 이상의 하락폭을 보여, 부동산시장 충격이 얼마나 큰지를 짐작케 한다"면서 "이는 최근 몇 년간 리츠가 주식 수익률을 능가한 것의 반작용이며, 결국 많이 오른 자산이 많이 내리게 되는 결과"라고 분석했다.
전문가들은 최근 주식시장의 하락요인이 바로 리츠펀드 수익률 하락과도 직결된다는 점이 특징이라고 지적했다. 미국, 일본, 기타 이머징 국가의 글로벌 부동산시장의 동반 가격하락이 나타나고 있고, 상업용 부동산투자가 대부분인 해외리츠펀드도 악영향이 지속되고 있다는 것.
신건국 한국펀드평가 펀드애널리스트는 "해외리츠재간접 펀드가 작년에 이어 올해도 하락을 지속하고 있다"면서 "작년 증시상승에서도 소외되며, 가격메리트가 발생하기도 했지만 올해는 미국 주택경기 침체와 글로벌 신용위기 우려에서 완전히 벗어나지 못하고 있다"고 말했다.
또 "자금조달 등 수급적 악화속에 부동산 경기침체 영향을 지속적으로 받고 있다"면서 "국내운용사의 해외리츠재간접펀드 수탁고도 계속 줄고 있는 분위기"라고 설명했다.
그는 "이론상 금리하락에 따른 차입금 감소와 부동산 가격 하락 등이 배당수익 증가의 기대가 되기도 하지만 글로벌 부동산 침체에 보다 직접적으로 영향을 받는 점에서 수익률 회복이 어려워지고 있다"고 말했다.
오 연구원도 "경기회복시에 리츠 자산이 반등할 수도 있지만 부동산 자산의 특성상 주식보다 늦게 반등세로 돌아서고, 상승폭도 상대적으로 미약할 가능성이 있다"고 말했다.
그는 따라서 "불투명한 수익률 전망과 미미해진 분산효과를 감안할 때 리츠 자산의 비중을 축소하고, 상대적으로 높은 분산효과를 제공하고 있는 금, 농산물 등 다른 대안자산 비중을 확대하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
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