버블세븐, 참여정부 ''덫''에 걸리다

[이데일리 박성호기자] 서울 강남을 비롯해 '버블세븐' 지역의 집값 하락세가 이어지고 있다. 때문에 시장 일각에서는 '거품'이 꺼지고 있다는 전망도 나오고 있다.

전문가들은 참여정부 부동산 관련 정책 효과에다 최근 가속화되고 있는 경기 침체가 집값 하락의 원인이라고 말한다.
 
최근 버블세븐 지역의 집값 하락 원인은 무엇보다도 대출규제와 부동산세제 강화 때문이다. 지난 2006년 3·30 대책때 도입키로 결정돼 11·15 대책때 투기과열지구로까지 확대된 DTI(총부채상환비율) 규제가 가장 직접적인 원인이다. 수요자들의 돈줄을 죔으로써 무리한 대출을 통한 주택 구입을 원천적으로 막았기 때문이다.

◇참여정부 부동산 정책 '빛'을 발하다

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "2006년 이전 대출규제가 심하지 않았을 때에는 대출을 통해 집을 사둘 수 있었다"며 "하지만 최근에는 강남 집값이 떨어지는 것을 보고 집을 사두고 싶어도 자금을 동원할 수 없어 포기하는 사람들이 많다"고 설명했다.

그는 또 "최근 투자 자문을 받기 위해 찾아오는 사람들의 대부분이 1억원 안팎의 자금으로 투자처를 찾고 있다"며 "강남권 등 버블세븐 지역의 중대형아파트들은 돈이 없어 구입할 엄두도 못내고 있다"고 덧붙였다.

부동산 관련 세제 강화도 집값 하락에 한몫 했다. 2003년 10·29 대책때는 종합부동산세를 도입하고 1가구 3주택자에 대한 양도소득세를 60% 단일세율로 중과키로 했다. 이어 2005년 8·31대책 당시에는 종합부동산세 과세 기준을 6억원으로 강화했으며 인별 합산에서 가구별 합산으로 변경했다. 또 1가구 2주택자에 대한 양도세도 50% 중과했다.

이에 따라 작년에는 버블세븐 지역에서는 종부세 회피 물량이 급매물로 나와 집값 하락을 이끌기도 했다. 올해 역시 송파구 잠실주공1·2단지 재건축 아파트 입주를 앞두고 양도세 중과를 피하기 위해 시세보다 5000만원 이상 가격을 낮춘 양도세 회피 물량이 집값 하락세를 부추겼다.

김희선 부동산114 전무는 "실제로 참여정부의 부동산 대책들이 수요를 억제했다는 면에서는 효과가 있다"며 "수요가 줄어들자 거래가 위축되고 가격이 떨어지는 결과를 낳았다"고 분석했다.

변창흠 세종대 도시부동산대학원 교수도 "참여정부 이전 부동산 세제와 비교하면 정책효과가 극명하게 드러난다"며 "보유세, 양도소득세 강화 등을 통해 투기수요를 차단한 효과는 분명히 있다"고 말했다.

◇내부요인보다 외부요인이 더 커..스태그플레이션 영향
 
하지만 참여정부의 부동산 정책만으로 최근 집값 하락을 설명하기에는 부족하다. 오히려 시장에서는 정책 요인 이상으로 최근 경기 침체 상황이 주택 가격 하락에 영향을 주고 있다고 보고 있다.

특히 금리와 물가가 오르면서 경기는 침체되는 스태그플레이션이 예고되면서 구매 심리를 극도로 위축시켜 하락을 부추겼다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "예전같았으면 세제 완화 움직임에 강남 집값이 들썩였을 것"이라며 "최근의 스태그플레이션 우려가 수요자들의 투자 심리를 짓누르고 있다고 볼 수 있다"고 지적했다.

그는 또 "한국의 경우 세계적인 부동산 가격 하락 흐름에 다소 뒤늦게 합류한 것"이라며 "세계경제 침체가 깊어지면 하락세는 더욱 가속화될 수 있다"고 예상했다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장도 "정책 효과도 분명히 있지만 그보다 더 큰 것이 금리 인상과 물가 상승으로 가계실질 소득이 줄어들고 이것이 투자 심리에 큰 영향을 끼친 것"이라며 "현재 약세를 보이고 있는 강남 집값은 부동산시장 내부 요인보다 외부 요인에서 원인을 찾아야 한다"고 말했다.