이지스자산운용 대학로CGV 펀드, 대출만기 '1년 연장' 성공

[이데일리 김성수 기자] 이지스자산운용이 대학로CGV에 투자한 펀드가 대출 만기 1년 연장에 성공했다. 기존 부동산담보대출 만기를 내년 10월 18일로 1년 연장하는 대출약정 변경계약서를 지난달 체결한 것.

올해 금리가 작년보다 더 올랐고, 리테일 자산에 대한 투자수요 부진이 여전해 2차 매각은 성사되지 않았다. 다만 이지스자산운용은 이 자산을 상시 매각자산으로 전환해 지속적으로 잠재 매수자를 물색하고 있다.

◇ 고금리에 리테일 수요 부진…2차 자산 매각 ‘불발’

16일 금융투자업계에 따르면 이지스리테일부동산투자신탁299호는 기존 선순위 및 후순위 차입금의 조건 변경을 위한 대출약정 변경계약을 지난달 18일 체결했다.

이지스리테일부동산투자신탁299호 투자대상 부동산 개요 (자료=투자설명서 일부 캡처)

이 펀드는 서울시 종로구 대학로 명륜2가 41-9번지 및 41-10번지에 있는 ‘대학로CGV’에 투자해서 발생하는 임대수익과 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 수익자에게 분배하는 것이 목적이다. 지난 2019년 10월 9일 마일스톤자산운용으로부터 615억원에 자산을 매입했다.

펀드 최초 설정일은 지난 2019년 10월 17일이었고, 존속기간은 내년 10월 17일까지다. 펀드 재산의 60% 이상을 국내 부동산 등에 투자하며 임대수익을 통해 투자자에게 매 반기별로 분배액을 지급한다. 또한 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다.

해당 자산이 위치한 대학로권역은 성균관대학교, 가톨릭대학교, 극장, 공연장, 프랜차이즈 등이 인접해 10~20대 유동인구가 풍부하다. 서울 주요 상권 중 하나인 대학로상권 내 유일한 영화관이며, 반경 2km 내 경쟁 영화관은 CGV 3개점 및 메가박스 1개점이 있다.

대학로상권 중에서도 핵심지역인 B상권 내 입지해 있으며, 대명거리와 소나무길 사이 골목상권이 활성화돼 높은 집객력을 보유했다. 지난달 16일 기준 임대율 100%며, 오는 2027년 6월 27일까지 책임임대차계약이 체결된 상태다.

대학로 상권 광역입지도 (자료=이지스리테일부동산투자신탁299호 투자설명서 일부 캡처)

다만 지난 2020~2021년 코로나19를 겪으면서 CJ CGV의 영업실적 악화로 임대료 일부가 미납되는 상황을 겪었다. 작년 1월부로 임대료 지급방식을 ‘고정임대료’에서 ‘고정임대료+매출수수료’로 변경한 후 미납 임대료를 일시에 회수했다.

현재까지 책임임차인은 임대료를 정상적으로 납부하고 있다. 앞서 이지스자산운용은 대주들과 다각도로 협상한 끝에 부동산 담보대출 만기를 올해 10월 18일로 연장하는 대출약정 변경계약서를 작년 10월 14일 체결했었다.

대주는 메트라이프생명보험(선순위 388억5000만원), SBI저축은행(후순위 30억원). 당시 이자율은 △선순위 연 5.50% 고정금리 및 취급수수료 1.00% △후순위 연 8.50% 고정금리로, 기존(선순위 연 3.00%, 후순위 연 4.50% 및 취급수수료 1.50%)보다 다소 올랐었다.

펀드가 지난 3월부터 추진한 2차 자산 매각은 성사되지 않았다. 작년보다 시장금리가 더 오른데다, 리테일 자산에 대한 투자수요 부진이 여전해 지난 5월 31일 입찰에 매수의향자가 나타나지 않았고 유찰됐다.

지난달인 10월 18일 대출 만기가 도래함에 따라 펀드는 대주단과 부동산담보대출 만기 연장 협의를 추진했다. 그 결과 만기를 내년 10월 18일로 1년 연장하는 대출약정 변경계약서를 지난달 18일자로 체결했다.

대주는 메트라이프생명보험(선순위 386억원), SBI저축은행(후순위 30억원)이며, 이자율은 선·후순위 모두 기존과 동일하다.

◇ 대출금리 상승→이자비용 증가→ 배당수익률 감소

다만 선순위 차입금의 경우 388억5000만원에서 386억원으로 금액이 다소(2억5000만원) 줄었다. 또한 대주 전원의 사전 서면동의 없이 이익배당을 할 수 없다는 조건이 붙었다.

앞서 펀드는 작년 6~7월 매각자문사로 글로벌 상업용부동산 전문회사 쿠시먼앤드웨이크필드를 선정한 후 같은 해 7월 20일 입찰을 진행했다. 그러나 매수의향자가 나타나지 않아 유찰됐다.

코로나19로 영화관 등 리테일 자산에 대한 불확실성이 증가했고, 작년 급격한 시장금리 인상으로 부동산 매매시장이 경직돼서다. 최초 대출 만기일인 작년 10월 18일까지도 매수의향자가 나타나지 않아 자산 매각이 이뤄지지 않았다.

대학로CGV (자료=이지스자산운용)

이에 따라 이지스자산운용은 대주들과 다각도로 협상한 끝에 부동산 담보대출 만기를 올해 10월 18일로 연장하는 대출약정 변경계약서를 작년 10월 14일 체결했었다. 또한 펀드는 운용보수 및 판매보수를 작년 10월 18일부로 삭감했다.

부동산 담보대출 금리 인상에 따른 이자 지급비용 증가 등으로 투자자 배당수익률이 감소하는 것에 대한 고통을 분담하기 위해서다. 운용보수는 신탁원본 대비 연 0.2%에서 연 0.001%로, 판매보수는 신탁원본 대비 연 0.5%에서 연 0.001%로 낮췄다.

펀드는 8기 이익분배금으로 5000만원(연 환산수익률 0.45%)을 지난달 17일 지급하기로 결정했다. 1~8기 누적 이익분배금은 36억4600만원(연 환산수익률 4.12%)이다.

7기 이후 이익분배금은 대출금리 상승에 따른 이자비용 부담 증가 등으로 인해 감소했다. 이 이익분배금은 판매사 원천징수 이전 금액이며, 연 환산수익률은 판매수수료 차감 전 투자원금 기준으로 산출했다.

이지스자산운용은 이 펀드의 집합투자업자로서 이 자산을 상시 매각자산으로 전환해 지속적으로 잠재 매수자를 물색하고 있다. 향후 적정 매매가격에 매수를 희망하는 잠재매수자가 나타날 경우 수의계약 조건 등을 포함해 최적의 매각 방안을 다각도로 검토할 예정이다.

회사는 내년에도 자산매각이 되지 않을 경우에 대비해서 내년 10월로 예정된 펀드·대출 만기 연장을 위해 최선의 노력을 다할 계획이다.

이지스리테일부동산투자신탁299호 자산운용보고서(지난 7월 17일~올해 10월 16일)를 보면 최근 1년간 수익률은 -14.51%로 집계됐다. 최근 3년간 수익률은 0.36%다.