강남 재건축규제 완화될까..소형의무비율 `0순위`

[edaily 윤진섭기자] 21일 박병원 재경부 차관은 "공급을 확대한다는 측면에서 강남 재건축 규제를 완화하는 방안도 논의할 수있다"고 밝혔다. 이에 따라 강남 재건축 아파트 규제 완화 여부가 당. 정 부동산 대책회의 테이블에 본격 논의될 전망이다. ◇강남 재건축 소형평형의무비율·용적률 규제 손질 가능성 커 정부가 강남권 재건축 완화를 검토한 데는 최근 강남권 집값 불안이 중대형 평형 공급 부족에 기인한 측면이 있다는 사실을 인정한 것으로 풀이된다. 현재 재건축 아파트를 규제하고 있는 정책은 ▲소형평형의무비율 ▲조합원 지분 전매 ▲재건축 개발이익환수 ▲용적률 규제 등 네 가지다. 이중 공급 확대가 가능한 규제 완화는 소형평형 의무비율과 용적률 규제 완화다. 현재 재건축을 추진 중으로 기존 용적률이 낮은 저층 단지들은 소형평형의무비율 규정에 따라 2(전용 18평 이하) 대 4(전용 25.7평 이하) 대 4(전용 25.7평 초과) 비율로 재건축 추진이 불가피한 실정이며, 면적 기준으로도 중·소형 평형의 면적이 연면적의 50%를 넘어야 한다. 그러나 상당수 재건축 조합원들이 40~50평형의 중·대형 평형을 원하고 있는 상황이여서 재건축 조합은 10평형대의 초소형 평형을 억지로 끼워 맞췄고, 이는 만성적인 중·대형 공급 부족으로 이어져 집값 불안을 초래했다는 게 전문가들의 인식이다. 실제 재건축을 추진 중인 반포저밀도지구 중 주공2단지는 총 건립 가구수 2144가구 중 1467가구가 전용면적 25.7평 이하로 신축을 추진했다. 25.7평 초과는 877가구에 불과하고, 이중 40~50평형대는 330가구수준이다. 나머지 547가구는 65평, 72평, 83평 등 초대형 평수로 계획돼 있어, 같은 단지내 초소형 평형과 초대형 평형이 공존하는 기형적인 단지 개발을 추진중이다. 용적률 규제도 아파트 공급 부족을 초래한 요인으로 꼽히고 있다. 실제 서울의 경우 80년대 중반만 해도 최대 400%까지 허용되던 아파트 용적률이 난개발 방지를 이유로 300%로 낮아졌고, 특히 서울은 이보다 낮은 250% 이하로 규제되고 있다. 결과적으로 쾌적한 환경에 주거단지 조성의 목표를 맞추다보니, 결과적으로 토지를 효율적으로 활용하지 못해왔다는 지적이 끊이지 않고 있는 실정이다. ◇반포저밀도,개포 등 영향 받을 듯..개발이익환수 방안 우선 도입 소형평형 의무비율과 용적률 상향 조정이 실제 정부 정책으로 확정되면 서초구 반포저밀도지구, 강남구 개포주공, 송파구 가락시영 등 마지막 남은 서울 시내 저층 재건축 단지와 압구정동 잠원동 등의 중층 고밀도지구 아파트 등이 수혜를 받을 전망이다. 특히 은마아파트 등 1대1 재건축을 추진 중인 고밀도지구 아파트들은 재건축해도 20~30평형대 밖에 갈수 없는 조합원들의 반대로 그동안 사업이 원활히 진행되지 못했으나 소형평형의무비율, 용적률 상향 조정 등 규제가 완화되면 적극적으로 재건축에 나설 공산이 크다. 전문가들은 이 같은 규제 완화가 현실화될 경우 그동안 일관했던 규제 일변도 정책보다 집값 안정에 보다 효과적으로 대응할 수 있을 것으로 점치고 있다. 그러나 투기적 가수요를 차단하는 보완책이 뒤따르지 않을 경우 강남권 재건축 아파트 가격이 걷잡을 수 없이 오르게 하는 역효과를 가져올 수 있다고 지적한다. 고종완 RE멤버스 대표는 "재건축 아파트의 소형평형의무비율과 용적률 완화는 중대형 공급 확대로 이어져 결과적으로 강남권 집값 안정에 효과를 줄 수 있을 것"이라고 말했다. 그러나 고 대표는 "충분한 공급 확대나 이익환수 장치가 없을 경우 자칫 투기수요가 몰리는 역효과가 벌어질 수 있다"고 지적했다. 정부는 이 같은 지적에 따라 재건축 등의 규제 완화를 추진하면서 사전에 개발이익을 철저히 환수할 수 있는 장치가 우선적으로 마련돼야 가능하다는 입장이다. 실제 박 차관보다 21일 인터뷰를 통해 "투기이익 환수장치를 먼저 마련하고 공급을 늘린다는 원칙을 갖고 있다"고 밝혔다. 결국 지난 20일 정부가 발표한 기반시설부담금제를 재건축 사업을 사전에 적극 도입하거나 임대아파트 건립비율(개발이익환수제)을 높이는 등 다양한 개발이익환수장치 마련을 전제로, 규제완화에 나설 가능성이 있다.