판교 공영개발 검토..예상되는 문제점은?

[edaily 윤진섭기자] 판교신도시를 공영개발하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 정부는 특히 공영개발 방침을 확정할 경우 분양원가 공개도 추진할 방침인 것으로 전해졌다. 판교개발방식이 중형 민간아파트 공급 확대가 아닌 공영개발을 전제로 한 임대아파트 확대로 가닥이 잡히고 있는 것. 21일 정부 고위 관계자는 "지난 17일 정부가 판교 25.7평 초과 택지공급을 보류한 것은 중대형 물량을 늘리기 위한 사전 조치는 아니다"라며 "공영개발, 임대확대 등에 대한 다양한 방법에 대해 검토하고, 만약 주택공사 등 공공부분이 개발을 한다면 분양가가 공개되고 이익환수가 쉬운 장점이 있다"고 말했다. 정부가 공영개발 방침을 확정할 경우 판교신도시의 전체 밑그림을 다시 그려야 한다. 이에따른 수요자와 건설업체의 혼란도 불가피하다. 아울러 이 같은 방식이 정작 집값 안정에 도움이 될지에 대해서는 이견이 분분해, 판교신도시를 둘러싼 논란은 더 한층 뜨거워질 전망이다. ◇국가가 주택소유, 분양은 철저히 배제 임대만 공급 우선 정부가 검토키로 한 공영개발 방식은 그동안 경실련 및 한나라당 일부 의원, 그리고 여권 일각에서 주장해 왔던 개발 방식이다. 이 방식은 토지를 수용해 택지조성한 뒤 민간에 공급하지 않고 주택공사나 토지공사, 지방공사 등 공공기관이 직접 아파트를 지어서 공급하자는 게 골자다. 특히 공영개발은 분양 아파트는 철저히 배제하고 소형에서부터 50평형대를 포함한 다양한 평형, 만기 20년~30년인 장기 임대아파트로만 구성하는 방안이 제시된 바 있다. 이 경우 민간 건설업체는 단순 도급사업에만 참여하는 구조다. 이 같은 공영개발 방식은 현행 판교신도시 개발방식과는 정반대다. 현행개발 방식은 토지공사, 주택공사, 성남시가 토지를 강제 수용해 공공택지 조성 후 건설업체들에게 분양하면, 건설업체들은 다시 수요자에게 분양하는 방식이다. 공영개발에 따른 필요 재원은 별다른 사용처를 찾지 못하고 있는 연기금 등을 활용하는 방안이 거론되고 있다. ◇판교개발 맞춰 집값 폭등이 원인..공영개발 힘실려 판교 공영개발론이 탄력을 받고 있는 것은 판교신도시가 최근의 집값 폭등을 주도한 주범으로 꼽히고 있기 때문이다. 실제로 인근 분당 집값이 지난해 4.6% 하락에서 올들어 15.9% 폭등한 데다 용인, 평촌, 과천까지 상승세가 확산되고 있다. 경실련 관계자는 “판교 당첨시 예상되는 막대한 시세차익으로 인해 주변지역까지 들썩여, 올해 들어서만 수십조원의 아파트 값이 폭등한 상태”라며 “공영개발 방식을 통해 현행 신도시 개발의 부작용을 차단, 집이 소유보다 거주공간이라는 인식이 확산되면 자연스레 투기 열풍이 가라앉게 될 것”이라고 주장했다. 이 관계자는 또 “공영개발이 이뤄질 경우 분양원가 공개를 통한 거품을 제거할 수 있어, 제 2의 판교사태를 막을 수 있을 것”이라고 덧붙였다. ◇강남권 중형아파트 `희소성` 폭등, 오히려 가격폭등 역효과 그러나 공영개발 방식이 과연 집값을 안정시킬 수 있을지는 미지수다. 우선 판교 개발이 공영개발로 확정될 경우 판교 개발에 대한 기대심리로 가격이 큰 폭으로 뛴 용인, 평촌, 분당 일대 아파트 가격은 잠재울 수 있을 것으로 예상하고 있다. 반면 최근 집값 폭등의 원인 가운데 중대형 아파트에 대한 수요가 많다는 점에서 판교를 임대아파트로만 채워 넣을 경우 강남권의 폭등세를 더욱 부채질 할 수 있다는 우려가 크다. 양해근 부동산뱅크 팀장은 "최근 강남을 위한 주변 지역의 집값이 폭등한데는 여러 요인이 작용하고 있지만, 특히 강남권 중대형 평형에 대한 수요가 가장 큰 원인"이라고 말했다. 이어 그는 “그나마 강남권 대체 신도시로 거론되는 판교를 임대단지로 조성된다면 강남권과 분당 일대 중대형 아파트가격은 희소성을 발판으로 더욱 오를 것”이라며 “판교에 중대형 아파트 공급을 늘려야 될 판에 임대아파트로 조성한다는 것 자체가 과연 현실성이 있는지 의심된다”고 덧붙였다. 정부가 개발방식을 또 다시 바뀜에 따른 수요자 혼란도 불을 보듯 뻔한다. 부동산 관련 모 전문가는 "이미 국민적 관심사로 부상한 판교신도시의 개발 방식을 전격적으로 임대아파트로 개발하겠다는 것은 국민을 우롱한 처사"라며 "검증되지 않은 실험을 판교에 적용할 경우 이에 따른 국민적 혼란을 과연 누가 책임 질 것인가"라고 밝혔다.