[건강365 닥터인사이트]세금·대출·규제 삼중 압박…다주택자 의사결정 공식

이데일리TV 건강 프로그램 '건강365 : 닥터인사이트' 방송 캡쳐.

[이데일리TV 기자] ‘건강365 : 닥터인사이트’는 이데일리TV를 통해 매일 새벽 2시에 방송 중이다. 이번 방송에서는 공시가격 상승과 세제 변화 속 다주택자가 직면한 선택지를 집중 조명했다. 보유·매도·가족 간 거래·증여까지 네 가지 전략을 비교하며, 현재 시장에서 필요한 판단 기준을 현실적인 관점에서 정리했다.

이날 방송에는 이화감정평가법인 김강산 대표 감정평가사가 출연해 다주택자의 의사결정 구조를 설명했다. 김 대표는 “현재 시장은 세금·대출·거래 규제가 동시에 작용하는 구조”라며 단순 보유 전략의 한계를 강조했고, “각 선택지를 숫자로 비교하는 접근이 필수”라고 조언했다.

다주택자가 더 이상 결정을 미룰 수 없는 이유가 집중적으로 다뤄졌다. 공시가격 상승으로 재산세와 종합부동산세 부담이 확대되고, 양도세 중과 유예 종료가 예고되면서 보유 비용이 구조적으로 증가하는 상황이라는 분석이다. 여기에 대출 규제까지 더해지면서 매수자 유입이 제한되고, 향후 매도 환경 역시 불리해질 가능성이 높다는 점이 지적됐다. 특히 “선택을 하지 않는 것 자체가 리스크가 되는 시기”라는 설명처럼, 기존의 ‘버티기 전략’은 더 이상 유효하지 않을 수 있다는 점이 강조됐다.

또한 보유 전략의 핵심 기준으로는 ‘현금흐름’이 제시됐다. 자산가치 상승과 무관하게 세금은 매년 현금으로 지출되기 때문에, 3~5년간 보유 비용을 감당할 수 있는지가 판단의 출발점이라는 설명이다. 이어 매각 전략에서는 “무엇을 팔 것인가”보다 “어떤 자산을 먼저 현금화할 것인가”가 중요하다고 짚으며, 유동성이 높은 자산부터 선별하는 접근이 필요하다고 강조했다.

가족 간 매각과 증여 전략에 대해서도 현실적인 분석이 이어졌다. 가족 거래는 보유 부담을 줄이면서 자산 이전을 동시에 달성할 수 있는 장점이 있지만, 거래가격이 시가로 인정되지 않을 경우 증여세 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 이 과정에서 감정평가는 거래가격의 객관성을 입증하는 핵심 자료로 활용될 수 있다는 점도 함께 제시됐다.

증여의 경우 양도세 부담을 회피하면서 자산을 이전하려는 수요 증가가 주요 배경으로 분석됐다. 다만 증여 역시 세금 구조와 장기적인 자산 계획을 함께 고려해야 하는 선택지로, 단순 비교가 아닌 종합적인 판단이 필요하다는 점이 강조됐다.

이번 방송은 다주택자 전략의 본질을 ‘방향 선택’이 아닌 ‘계산 과정’으로 정의했다. 보유·매도·증여 중 어느 하나가 정답이 아니라, 각 선택지를 수치화해 비교하는 것이 핵심이라는 결론이다. 결국 시장 환경이 복잡해질수록 감이 아닌 데이터 기반 판단이 중요하다는 점이 공통 메시지로 제시됐다.

해당 방송 내용은 건강365 : 닥터인사이트 다시보기를 통해 확인할 수 있다.