판교분양 연기, 청약전략 다시 짠다

[edaily 이진철기자] 판교신도시가 오는 11월 2만가구를 일괄 분양함에 따라 수요자들의 청약전략 수정도 불가피게 됐다. 올 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 아파트가 분산청약될 것으로 판단하고 내년에 무주택 우선공급 대상자격이 되거나 내년 이후 분양물량을 노리고 새로 청약통장에 가입한 수요자들은 그동안 세웠던 청약전략이 소용없게 됐기 때문이다. 따라서 현재 소유한 청약통장을 가지고 최대한 빠른 순위로 청약할 수 있는 방법을 모색하는 것이 필요할 것으로 보인다. 만약 1순위 자격이 안될 경우는 판교를 포기하기 다른 유망 물량으로 눈을 돌리는 것이 현명한 방법이 될 수 있다. 내집마련정보사가 제시하는 판교 분양일정 및 공급물량 변경에 따른 청약전략을 살펴본다. ◇가입한 지 2~3년밖에 안된 청약저축 가입자= 청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨자격이 주어진다. 따라서 60~120회이상 납입한 청약저축 가입자들에게 당첨확률이 높기 때문에 이에 해당되지 않는다면 청약예금으로 변경해 민영아파트 일반분양을 노리는 것이 유리하다. 하지만 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면, 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않기 때문에 신중히 결정하는 것이 필요하다. ◇무주택세대주가 아닌 청약부금 또는 청약예금(전용면적25.7평 이하) 가입자= 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과 물량에 청약하는 것이 유리하다. 전용면적 25.7평이하 물량은 무주택세대주의 경쟁률이 치열할 것으로 예상되기 때문이다. 하지만 청약통장을 변경한다 해도 큰 평형으로 청약자격이 되는 것은 1년 이후에나 가능하다. 예를 들어 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원(전용면적 102㎡초과)으로 전환하려면 나머지 차액인 700만원을 추가로 은행에 납입하고 변경신청을 하면 된다. 단, 변경 후에는 1년이 지나야만 전용면적 102㎡초과 평형대에 1순위로 청약할 수 있어 올해 분양하는 판교에는 기존 평형대로 청약할 수밖에 없는 것이다. 따라서 판교 당첨확률이 매우 낮기 때문에 판교보다는 판교인근의 수혜지역에 청약하는 것도 고려해 볼 만 하다. ◇무주택세대주가 아닌 청약저축 가입자= 일반적으로 청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도내에서 전환할 수 있다. 서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때, 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며, 변경후 바로 청약 1순위가 될 수 있다. 따라서 청약저축 가입자라면 남은 기간동안 청약저축액을 늘려 청약예치금에 맞게 청약예금으로 전환해야 하는데, 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경해야 하는 것이 유리하다. 청약예금은 서울은 각각 600만원,1000만원, 1500만원의 예치금이 돼야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원, 400만원, 500만원의 예치금이 돼야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있다. 따라서 큰평형으로 변경할 때 1년이 지나야 큰 평형에 청약이 가능한 부금이나 예금과 달리 청약저축은 예치금 한도내에서만 변경할 수 있고 변경된 후에는 바로 1순위가 될 수 있는 장점을 활용하는 것이다. 만약 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있고 변경후 바로 1순위가 된다. 다만, 납입액 이하로만 변경이 가능하므로 청약예금 1000만원, 1500만원 통장으로는 변경할 수 없다. 무주택자가 아니어서 중대평형에 청약을 원한다면 주소지를 경기도로 이전하면 바로 청약예금 400만원(전용면적 102㎡초과) 또는 청약예금 500만원(전용면적 135㎡ 초과)으로 전환해 바로 청약 1순위자가 될 수 있다. 이 때 차액은 환급받을 수 있다. ◇무주택세대주가 서울에서 청약저축 18개월만 불입= 서울에서 청약저축을 1년간 불입했을 경우 1순위가 되려면 12개월이 더 있어야 된다. 이런 경우라면 주소지를 경기도로 옮기고 6개월만 불입한다면 1순위가 돼 청약예금으로 변경이 가능하다. 이는 서울과 경기도는 청약을 위한 청약예금 동일평형대의 예치금이 서로 다르고 청약신청자격은 청약지역기준이 아니라 현재의 거주지역으로 판단하기 때문이다. ◇무주택1순위자면서 청약예금(전용면적 102㎡초과) 보유자= 청약예금을 최초 모집공고일 전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약시 무주택 우선순위 혜택을 받을 수 있다. 다만, 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 변경 기존 평형으로 청약가능하며, 전환 1년후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 따라서 무주택 우선순위로 청약하는 것이 유리하다. ◇1순위가 되기 위한 방법= 서울과 경기도 전역이 투기과열지구로 지정돼 있어 2002년 9월5일 이후로 청약통장을 만든 사람중 세대주가 아닌 사람과 세대구성원 모두를 합쳐 과거 5년 이내 당첨사실이 있거나 1가구 2주택 이상 보유자들은 1순위 청약이 제한된다. 따라서 2002년 9월 4일까지 청약통장에 가입한 사람중 1순위 요건을 갖춘 사람은 세대주 여부와 관계없이 청약 1순위 자격이 부여된다. 무엇보다 과거 당첨사실이 없어야 하며, 투기과열지구가 아닌 곳에 주택을 2채 소유한다해도 마찬가지로 1순위 제한을 받는다. 게다가 세대분리된 배우자 명의로 집을 마련한 뒤 자신은 무주택자 요건을 갖추려는 사람도 무주택1순위 혜택을 받지 못한다. ◇1순위 요건에 해당하지 않을 경우 대안은= 1가구 2주택자라면 최초 모집공고일 전까지 집을 1채 팔면 1가구1주택에 해당되어 청약1순위 자격이 가능하다. 이때 자신은 1순위 제한을 받더라도 청약통장이 있는 자녀가 있을 경우 모집공고일 전까지만 자녀를 별도 세대로 구성해 세대주가 되면 자녀명의로 1순위 청약이 가능하다. 또한 2002년 9월5일 이후로 남편은 청약저축 혹은 청약예금, 배우자는 청약부금을 들었을 때는 세대주인 남편 한 사람만 1순위 청약이 가능하지만 최초 모집공고일 전까지만 세대주를 배우자로 전환하면 배우자 명의로 1순위 청약이 가능해진다. ◇청약통장 명의변경 활용= 만일 청약통장 1순위인 통장을 가지고 있지만 1가구2주택자라면 청약1순위가 투기과열지구내에서는 제한된다. 하지만 청약저축 및 가입일(순위기산일)이 2000년 3월25일 이전인 청약예금·부금 가입자라면 세대주 변경으로 청약통장을 변경할 수 있으므로 자녀로 세대주변경을 하면 된다. 청약예금·부금을 변경한 뒤 차후에 자녀를 최초 모집공고일 이전까지만 세대분리한다면 자녀가 1순위로 청약이 가능하다. ◇지방거주자가 판교에 청약하려면= 일반적으로 지방거주자는 수도권에서 분양하는 주택에 청약이 불가능하지만 최초 모집공고일까지 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능해진다. ◇예상 경쟁률에 따른 청약 전략은= 성남시 우선 배정을 제외한 수도권의 경우 지방거주자가 주소를 이전할 경우 경쟁률이 상당히 높아질 전망이다. 성남 40세 이상 10년 무주택자의 경우에는 6번의 기회를 갖기 때문에 수도권에 있는 청약자의 경우 성남시 낙첨자와 경쟁을 해야하는 부담이 있다. 이에 수도권 청약자의 경우에는 낙첨자의 누적분으로 인해 경쟁률이 상당히 높아질 수 있음을 감안해야 한다.