반값아파트 시범도입, 성공 가능성은?

[이데일리 남창균기자]  분양가를 내리고 집값을 안정시키는 방안의 하나로 '환매조건부'와 '토지임대부' 분양방식이 내년에 시범 도입된다.

적용지역은 내년 하반기부터 주택공급이 가능한 파주 운정지구가 유력하며 공공임대 용지 가운데 일부에 이같은 방식이 적용될 것으로 보인다. 이들 주택은 무주택자만 청약할 수 있으며 청약저축 가입자에게 우선권을 줄 것으로 예상된다. 

◇환매조건부(열린우리당) = 환매조건부 분양방식은 공공기관이 조성원가 수준으로 아파트를 분양하고, 입주자는 5년 이상 거주한 뒤 분양한 공공기관에 되파는 제도이다. 환매가격은 분양가에 적정 이자율을 더한 값으로 정해질 것으로 보인다. 

분양가는 원가연동제 아파트와 비슷한 수준이 될 것으로 보인다. 다만 공공기관이 이윤을 포기하면 그만큼 더 저렴해 진다. 당정은 환매조건부 아파트의 분양가를 시세의 60-70%선으로 추정하고 있다.  

환매조건부 주택의 장점은 집이 안 팔리거나 집값이 떨어지더라도 손해를 보지 않는다는 것이다. 이에 따라 매수자가 많지 않고 집값 변동폭도 적은 지방에서는 인기를 끌 것으로 예상된다. 부동산업계 한 관계자는 "부산지역은 올해 10%이상 값이 하락한 아파트가 수두룩하다"며 "가격이 하락하는 지역에서 공급되는 환매조건부 아파트는 관심을 끌 것"으로 내다봤다.

하지만 환매조건부 주택은 시세차익을 모두 공공기관이 가져가므로 집값이 오르는 상황에서는 상대적인 박탈감이 커지는 문제점이 있다. 집값이 오르면 분양 주택과 환매조건부 주택값의 차이는 강남과 강북 집값 차이만큼 벌어진다.

◇토지임대부(한나라당) = 토지임대부는 토지는 빌려주고 건물만 분양하는 분양방식이다. 토지임대료는 시중금리 수준에서 결정될 것으로 예상된다. 건물 분양가는 기본형 건축비가 적용된다. 

조성원가가 비싼 지역의 경우는 땅값이 비싸기 때문에 토지임대료 부담이 커져 시세의 반값에 공급하는 게 불가능한 상황이다. 분양가 상한제가 적용된 판교신도시 33평형 아파트(분양가 3억7300만원)는 건축비 1억6300만원, 토지비 2억1000만원으로 구성된다.  이 아파트를 토지임대부 분양 방식으로 공급하면 분양가는 건축비 1억6300만원과 토지임대료(연리 5.5%) 월 100만원이 된다.

토지임대부는 토지임대료를 대폭 낮출 경우 저렴한 분양가로 내집을 마련하는 장점이 있다. 하지만 이 방식 역시 수요자에게 시세차익을 보장해 주지 못하는 약점을 갖고 있다. 또 건물이 노후화되면 제 돈을 들여 재건축을 하던가, 비싼 값에 땅을 사들여야 하는 부담을 져야 한다. 

전문가들은 "아파트가 재산 불리기의 주요 수단이 되고 있는 현실에서 시세차익을 보장하지 못하는 주택이 얼마나 관심을 끌지 의문"이라며 "서울 수도권에서 공급되는 반값아파트는 공공임대주택보다 선호도가 떨어질 가능성이 크다"고 지적했다.  

또 반값아파트는 단기적으로는 집값 안정에 도움이 되지만 중장기적으로는 분양주택 가격을 올리는 부작용도 예상된다. 이들 주택의 공급량이 늘어날수록 분양주택의 희소성이 커져, 가격이 치솟을 가능성이 크다.