판교 중대형 아파트 분양가 어떻게 산정되나

[이데일리 윤진섭기자] 당. 정이 판교신도시 중대형 아파트에도 원가 연동제를 도입키로 함에 따라 분양가에 대한 수요자들의 관심이 높다.

판교신도시 중대형 아파트는 원가 연동제가 적용될 경우 땅값 + 표준건축비 + 지하주차장 공사비 +인센티브+보증수수료 +편의시설 등 기타 등으로 구성된다.

현재 중대형 아파트 용지가격은 평당 971만~1334만원으로 결정된 바 있다. 여기에 종전 25.7평 이하에 적용되는 표준 건축비 339만원, 지하주차장 건축비 20만원, 보증수수료 6만원, 기타 편의시설 설치비 10만원, 친환경예비인증 인센티브 10만원를 더하면 분양가격은 평당 1356만~1719만원이 된다.

그러나 중대형 아파트라는 점을 고려할 때 표준건축비 등 각종 비용이 10~20% 정도 상승할 가능성이 있다.

이에 대해 강팔문 주택국장은 4일 "25.7평 이하에 적용되는 표준 건축비 등을 중대형 아파트에 적용할 경우엔 품질 등이 떨어질 수 있다"며 "중대형 아파트에 맞는 건축비 등을 따로 추산해야 하고, 이 경우 표준 건축비 상승이 예상된다"고 말했다.

이 점을 염두에 두고 건축비가 10% 상승한다고 가정할 때 판교신도시 내 중대형 아파트의 분양가는 평당 1500만~1900만원까지 뛸 수 있다.

이는 종전 분양가·채권입찰제를 통해 제시됐던 평당 1500만원보다 분양가격이 오히려 상승한 금액으로 원가 연동제를 통해 분양가 인하를 모색하려는 정부의 정책 방향과 배치되는 결과다.

이에 따라 정부는 중대형 아파트의 분양가를 낮추기 위해 용지가격은 공급 가격이 아닌 원가 수준인 평당 743만원에 맞춰 분양가를 산정할 가능성이 높다.

이 경우 분양가는 늘어난 건축비 등과 용지공급가격을 더해 평당 1100만~1200만원 내외선이 된다. 40평형으로 환산하면 4억4000만~4억8000만 원선이 되는 셈이다.

그러나 수요자 부담은 여기에 그치지 않는다. 즉 중대형 아파트에 적용될 주택채권 비용이 추가로 부담해야 한다.

예컨대 분당의 40평형 시세 6억4000만원, 시장 유통 할인율 50%, 주택매입채권 상한액 70%라고 가정해 보자. 이 경우 판교 분양가와의 차액은 최소 2억원이 되고, 채권 상한액 70%를 적용할 경우 매입금액은 1억4000만원이 된다.

당첨자가 주택매입채권을 바로 시장에 유통시킬 경우 50%의 할인을 적용 받아, 7000만원 정도의 부담이 발생한다. 이를 40평형으로 환산하면 평당 부담액은 175만원이 된다.

결국 수요자가 판교신도시 내 40평형 아파트에 당첨될 경우 평당 분양가는 1275만~1375만원 된다.

물론 이 같은 분양가 산식은 변수를 배제한 것이다. 실례로 공급 규모 확대를 위해 용적률을 상향 조정할 경우 용지에 대한 감정평가가 불가피해 용지가격이 상승할 수 있다. 또 건축비가 10% 이상 증가해도 분양가는 상승한다.

여기에 채권상한액이나 유통시장에서의 할인율이 바뀔 수 있어, 이에 따른 부담금액이 증가하거나 줄어들 수 있는 여지도 있다. 최종적인 분양가의 윤곽은 이번달 31일 발표될 부동산 종합대책에 포함될 예정이다.