'재건축 발목'…알박기하며 소송 '단지 내 상가'

[이데일리 하지나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업으로 평가받는 강동구 둔촌주공아파트가 상가 논란으로 몸살을 겪고 있는 가운데 상가 분리 재건축에 대한 관심도 커지고 있다. 17일 정비업계에 따르면 현재 건축심의 절차를 진행 중인 송파구 가락동 가락프라자 아파트는 상가를 제외하고 재건축 사업을 추진 중이다.

조합 관계자는 “그동안 상가 제척을 둘러싸고 조합원 내부 갈등이 컸다. 이 때문에 재건축 정비구역 일몰 기한이 도래하면서 구역 해제가 이뤄질 뻔했다”며 “지난해 11월 상가 제척 토지분할 소송의 확정 판결이 이뤄졌다”고 설명했다.

가락프라자는 재건축 사업이 완료되면 지상 35층, 9개동, 1139가구 규모의 아파트가 들어설 예정이다. 올해 3월 가락프라자는 정비구역에서 해제될 예정이었으나 일몰 기한 연장을 요청을 통해 해제 위기를 피했다. 재건축 사업에서 상가는 계륵 같은 존재다. 지난달 건축심의를 통과한 인근 송파동 가락삼익맨숀아파트 역시 지난 1월 상가 제척에 따른 공유물 분할 판결을 받았지만 여전히 조합 내 이를 둘러싼 의견이 분분하다.

사진은 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습(사진=연합사진)

당시 법원은 “추진위는 조합설립에 관해 아파트 구분소유자와 유치원의 소유자로부터 동의를 받았으나 상가의 구분소유자로부터 과반수의 동의를 받지 못함으로써 결국 조합설립의 동의요건을 충족하지 못하게 됐다”며 “추진위는 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위해 도시정비법에 따라 이 사건 토지의 분할을 청구할 수 있다”고 판결했다.

다만 실제로 소송까지 이어지다 보니 1~2년 재건축 사업이 지연되기 일쑤다. 재건축 조합과 상가 소유주간 갈등의 대부분은 개발 이익에 대한 재분배에서 비롯된다. 상가 소유주는 재건축 기간 생계유지가 어려운데 이에 따른 보상이 부족하고 재건축 후 기대되는 자산가치도 아파트보다 떨어진다. 또한 의사 결정 과정에서도 소수의 상가 소유주의 의견을 반영하기 어려워 신축 상가 위치나 설계, 면적을 두고 갈등이 빈번하게 발생한다.

강남구 개포주공 1단지도 상가위원회가 기존 상가 대지에 아파트를 짓는 데 쓰일 땅만큼 조합이 보상해야 한다고 요구하면서 갈등을 빚었다. 결국 조합은 분양가상한제 시행을 앞두고 상가 기여 개발 이익금으로 910억원을 지급하는 것으로 겨우 마무리했다.

상가가 재건축 사업의 걸림돌로 떠오르면서 일부 재건축 아파트 단지 중에서 상가 소유주에게도 아파트 분양을 받을 수 있도록 하는 경우도 나타나고 있다. 대표적인 곳이 서초구 신반포2차 재건축 조합이다. 이 조합은 상가 조합원도 상가 대신 아파트를 받을 수 있도록 정관을 개정했다. 산정 비율을 통상적인 수치 ‘1.0’에서 ‘0.1’로 대폭 하향 조정했다. 분양주택의 최소 분양가에 ‘산정 비율’을 곱한 값보다 상가 조합원의 권리 차액(상가 조합원 신규 분양가-종전 재산가액)이 커야 주택을 분양받을 수 있는데 이 기준값을 낮춘 것이다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “재건축 아파트 단지 내 상가가 있다면 알박기나 과도한 보상비를 요구하고 협상력을 높이기 위해 재건축 절차마다 소송을 걸어 사업을 지연시킨다”며 “추진위 단계부터 사전협의체를 만들어 서로의 이해관계를 조정하고 분쟁을 최소화할 수밖에 없다”고 말했다.