(강은현의 경매야 놀자) 종목별 `투자 포인트`

[이데일리 강은현 칼럼니스트]  지난 9월22일 서울 중앙지방법원 경매 7계 입찰법정에서는 73건의 입찰이 진행됐다.  

이날 입찰 물건 가운데 강남 개포주공은 유찰된 반면 그동안 찬밥 신세였던 장위동의 한 다세대 주택에는 무려 26명이 경합을 벌인 끝에 높은 가격에 낙찰됐다.

정부대책은 경매시장에서 또 다른 수혜지역과 종목을 만들어내고 있다. 그러나 이번 대책은 과거의 여느 대책과 달리 경매시장에도 상당기간 후폭풍이 예상된다. 주도종목(아파트에서 연립·다세대 등)과 주도지역(강남·분당에서 강북·수도권 등)의 변화가 예상되며 같은 지역 내에서도 종목별 희비가 엇갈릴 전망이다.

경매시장 최고의 우량주인 아파트는 당분간 고전이 예상된다. 특히 지난 2001년 대세 상승기와 올 상반기 상승장세를 주도했던 강남권 재건축 아파트는 잇따른 악재로 심한 몸살이 예상된다. 판교 후광을 등에 업고 가격이 급등한 분당과 용인, 평촌 등도 상당 폭의 가격 하락이 불가피할 것으로 점쳐진다. 반면 그동안 상승장에서 소외감을 맛보았던 강북과 수도권 일부지역 등지는 재개발 활성화와 풍선효과로 인해 인기를 끌 것으로 보인다.
 
토지는 이번 대책의 최대 수혜종목이다. 이에 따라 단기적으로는 반사이익에 따른 과열이 예상된다. 법원경매를 통하면 1년 동안 토지소재 해당 시·군·구에 거주하지 않아도 되고 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다. 무엇보다 전매제한(2년에서 5년)도 적용되지 않아 투자자들이 경매시장으로 몰릴 가능성이 매우 크다.

그동안 경매시장에서 환금성과 주거만족도가 떨어진다는 이유로 투자자의 외면을 받았던 연립·다세대 주택도 수혜주로 떠오르고 있다. 강북지역 노후주택은 뉴타운·재개발의 수혜와 아울러 양도세 중과 대상에서도 비켜가 투자 1순위로 떠오를 전망이다. 이미 일부에서는 과열이 우려될 정도로 다세대 주택에 투자자가 밀려들고 있다. 자금 부담이 적어 소액투자자들과 초보 투자자들의 많은 참여가 예상된다.

그 밖에 이번 대책에서 비켜나 반사이익이 기대되는 상가에도 투자자의 적극적인 구애가 예상된다. 그러나 이면에 가시도 있다는 점을 기억해야 한다. 상가는 보유세와 양도세가 중과되지는 않지만 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 우량 물건이 많지 않다. 특히 수요층이 두터운 10억원대 물건은 공급이 부족한 상황이다. 

8.31대책의 후폭풍이 이제 가시화한다고 보았을 때 불가피한 경우가 아니라면 당분간은 시장 추이를 더 지켜보는 것이 좋을 것이다. 대세상승기에는 엄청난 수익을 안겨주지만 하락기에는 우환이 될 수 있기 때문이다. 

실수요자들의 입찰 시점은 11월경이 좋을 것으로 보인다. 내년 초에는 공인중개사에게도 입찰대리가 허용되는 등 경매시장에 `빅뱅`의 가능성이 있고 당분간은 투자자들이 몸을 사릴 것으로 보여 실수요자가 시장의 주도권을 행사할 수 있는 기회이기 때문이다.