종부세 부담, 뜻밖의 여의도 [데이터인사이트]

[이데일리 김혜선 기자] 정부가 4년 만에 부동산 세제개편안을 내놓으면서 서울 초고가 아파트 시장이 술렁이고 있다. 압구정·반포 등 강남권에서는 세 부담 증가를 의식해 호가를 수억~수십억원 낮춘 매물이 등장한 반면, 여의도 재건축 단지들은 기존 가격대를 지키며 버티는 모습이다.

2025년 서울 공동주택 가운데 공시가격 22억8천만원 초과 주택의 법정동별 비율. 22억8천만원은 2026년 종부세 개편안 적용 시 1주택자의 세 부담 증감이 갈릴 것으로 추산된 경계다. 실제 과세 여부와 세액은 보유 주택 수·거주 여부·공제 등에 따라 달라진다. 분석 결과는 생성형 AI를 활용해 지도 등으로 시각화했다.

23일 이데일리가 2025년 공동주택 공시가격을 분석한 결과, 서울에서 공시가격 22억8000만원을 넘는 주택은 404개 단지, 6만790채로 집계됐다. 이번 세제개편으로 1세대 1주택자의 종부세 부담이 늘어날 가능성이 큰 가격대로, 시가로는 30억원대 초중반 이상에 해당한다.

공시가격 22억8000만원은 종부세가 새롭게 부과되는 법정 기준은 아니다. 나라살림연구소가 2025년 국세청 통계를 토대로 세제개편 효과를 분석하면서 제시한 1세대 1주택자의 세 부담 증감 경계다. 연구소는 이 가격 이하는 종부세가 대체로 줄지만, 이를 넘으면 공정시장가액비율과 세율 인상 효과로 부담이 커질 것으로 추산했다.

강남 밖에선 여의도 재건축·성수 고가단지 ‘쏠림’

공시가격 22억8000만원을 넘는 초고가 주택은 예상대로 강남권에 집중됐다. 강남구가 2만6818채, 서초구가 2만1971채로 두 지역만 서울 전체의 80.3%를 차지했다. 하지만 강남 밖으로 시선을 돌리면 지역별로 서로 다른 고가주택 지형이 나타났다.

가장 눈에 띄는 곳은 여의도다. 여의도에서는 11개 단지, 1295채가 기준을 넘었는데 이 가운데 808채(62.4%)가 서울·시범·삼부·한양·장미아파트 등 재건축 추진 단지에 몰렸다. 여의도에서 종부세 부담이 늘어날 가능성이 있는 주택 10채 중 6채 이상이 재건축 아파트인 셈이다. 신축 고가주택보다는 재건축 기대감으로 가격이 오른 노후 단지가 고가주택군을 형성하고 있다는 점이 특징이다.

서울 초고가 주택(22억8천만원 초과) 주택 단지별 밀집도. 빨간 점 1개는 초고가주택 100채를 의미한다.

성동구는 양상이 달랐다. 기준 초과 주택 1064채 가운데 946채(88.9%)가 트리마제·아크로서울포레스트·갤러리아포레 등 성수동1가 3개 단지에 집중됐다. 여의도가 다수 재건축 단지에 고가주택이 분포한 것과 달리, 성수는 한강변 초고가 주상복합 몇 곳이 지역 전체 고가주택을 사실상 끌어올린 구조다.

용산구에서는 이촌·한남·서빙고동 등을 중심으로 5473채가 기준을 넘었다. 강남권처럼 넓은 지역에 연속적으로 퍼지기보다는 한강변 고가 단지를 중심으로 군집을 형성했다.

송파구에서도 단지별 격차가 컸다. 잠실 아시아선수촌아파트는 1356채 전부가 기준을 넘은 반면, 리센츠는 5563채 중 724채(13.0%), 잠실주공5단지는 3930채 중 640채(16.3%)가 해당했다. 가락동 헬리오시티는 전체 9510채 가운데 24채만 증세선 위에 놓였다. 같은 대단지라도 가격 수준과 평형 구성에 따라 종부세 개편의 영향권에 들어가는 가구 비중이 크게 갈린 것이다.

동 단위로 보면 강남 핵심 지역의 절대적인 규모는 여전히 압도적이다. 반포·압구정·대치동을 합치면 2만7826채로 서울 전체의 45.8%에 달했고, 서초구 잠원동 5779채까지 포함하면 비중은 55.3%로 높아졌다.

강남엔 수십억 낮은 매물…여의도는 ‘버티기’

같은 증세 압박을 받는 초고가주택이라도 시장 반응에는 차이가 나타났다. 강남권에서는 세제개편안 발표 전후로 호가를 크게 낮춘 매물이 등장한 반면, 여의도 재건축 단지에서는 뚜렷한 호가 하락이 나타나지 않았다.

최근 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 등록된 서울 압구정동과 여의도동 고가 아파트의 실거래가 및 호가 추이. (자료=아실)

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 압구정 현대1·2차 전용 198㎡의 호가는 지난해 6월 115억원에서 올해 7월 119억원으로 높아졌다가 8월 92억원으로 낮아졌다. 직전 호가보다 27억원 낮은 매물이 등장한 것이다. 서초구 래미안리더스원 전용 114㎡는 58억원에서 44억8000만원으로, 아크로리버파크 전용 84㎡는 63억원에서 56억원으로 각각 호가가 내려갔다.

반면 여의도 재건축 단지인 시범아파트 전용 118㎡는 올해 6월 35억원, 8월 36억5000만원에 거래된 뒤 현재 최저 호가가 37억원에 형성됐다. 현재 매물의 호가는 37억~39억원으로, 최근 실거래가보다 낮지 않았다. 시범아파트 전용 156㎡는 올해 3~5월 39억~41억원에 거래된 뒤 8월에도 40억~45억원대에 매물이 나왔다.

일부 매물에는 ‘급매’나 ‘금액 협의’라는 문구가 붙었지만 강남권에서 나타난 수십억원대 호가 하락과는 차이가 있었다. 현지 매물 광고에 재건축과 한강 조망, 시공사 선정 및 조합 설립 기대가 반복적으로 강조되는 점을 고려하면 미래 사업가치에 대한 기대가 호가를 지탱하는 것으로 풀이된다.

다만 호가 하락 폭만으로 강남과 여의도의 시장 분위기를 단순 비교하기는 어렵다. 강남권은 압구정·반포를 중심으로 시가 60억~100억원을 넘는 주택이 많아 가격을 수십억원 낮춰도 여전히 여의도 재건축 단지보다 절대가격이 높다. 종부세는 주택가액이 높을수록 높은 누진세율이 적용되는 만큼 세제개편에 따른 부담 증가액도 강남 초고가주택에서 더 크게 나타난다.

한편, 정부가 내놓은 세제개편안의 핵심은 명확하다. 1세대 1주택자의 기본공제는 높여 상대적으로 가격이 낮은 주택의 세 부담을 덜어주는 대신, 고가 주택에는 세금을 더 물리겠다는 것이다. 공정시장가액비율과 고가주택 세율을 올리고 실거주 여부와 보유 기간에 따른 공제도 손질한다. 예전보다 ‘집이 몇 채냐’보다 ‘얼마짜리 집을 갖고 있느냐’를 더 따지는 구조로 바뀌는 셈이다.