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오 시장 시절에는 25평형 국민주택 아파트를 분양할 때 토지 수익을 거의 남기지 않고 원가 수준에서 분양가를 정했다. 당시 강동구 강일2지구 아파트는 약 9%의 토지수익률(평당 33만원)을 책정했다.
반면 박 시장은 마곡 9단지를 분양하면서 138%가 넘는 수익(평당 668만원)을 붙여 가구당 1억6000만원의 땅값 폭리를 취했다는 게 하 의원의 설명이다.
주목할 점은 두 시기의 토지 원가 상승폭은 그다지 크지 않다는 점이다. 강일 1단지와 마곡 9단지는 10년의 시차를 두고 분양했지만, 각각 단지의 ‘아파트 평당 토지 원가’를 산출하면 1.36배밖에 차이 나지 않는다. 기간 이자를 추가한다고 해도 최대 1.5배를 넘지 않는다는 것이다.
결론적으로 토지의 원가가 올라서 분양가가 상승한 것이 아니라 땅 수익을 20배 넘게 올려 받아서 분양가 총액이 폭등했다는 게 하 의원의 분석을 통해 확인된 것이다.
아파트의 평당 토지비 원가는 조성원가를 용적율(단지 총면적에서 대지면적을 나눈 후 100을 곱한 비율)로 나눈 값이며, 지구별 조성원가란 SH가 땅을 사들인 비용에 기반조성 공사비를 합해 유상공급면적으로 나눈 값이다.
이에 SH 측은 ‘공공주택업무처리지침’과 ‘도시개발업무지침’에 따라 ‘원가’가 아닌 ‘감정가’로 분양했기 때문에 토지수익이 커질 수밖에 없었다고 해명했다.
그러나 하 의원실에서 관련 법령을 확인한 결과 이는 핑계에 불과했다. 지침보다 상위법인 공공주택특별법 32조와 도시개발법 27조는 국민주택 규모 건설시, 각각 ‘조성원가 이하’, ‘감정가 이하’로 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 법 때문에 어쩔 수 없이 높은 분양가를 책정한 게 아니라, 법을 무시하고 무주택 서민에게 억대의 바가지 폭리를 씌운 것이다.
공공은 시세보다 훨씬 저렴한 주택을 공급할 수 있는 시스템을 갖고 있다. 강제토지수용권과 독점개발권, 용도변경권이라는 3대 권한이 그것을 가능하게 한다. 공기업이 싸고 좋은 집을 대거 공급하면 무주택 서민은 내집을 마련할 수 있고, 동시에 주변 집값이 안정된다. 그러나 실상은 막대한 권한을 동원해 지은 아파트에 엄청난 폭리를 취해 서민에게는 바가지를 씌우고 집값 폭등의 원인 제공자가 되었다는 게 하 의원의 분석이다.
하 의원은 “무주택 서민을 상대로 땅장사한 공기업, 그 존재 이유가 의심된다”며 “공기업의 폭리와 부패 구조를 뜯어고치지 않는 한, 공공이 주도하는 3기 신도시와 2·4 공급대책은 투기꾼들만 배불리게 할 것”이라고 지적했다.
