갭투자 수요 자극할라…‘비거주 1주택 퇴로’ 고심

[이데일리 김은경 기자] 비거주 1주택자의 전세 낀 매물 거래를 허용하는 방안이 검토되면서 시장에서는 정책 효과에 대한 기대와 함께 우려도 제기되고 있다. 매물 출회를 유도해 거래 숨통을 틔우겠다는 취지지만 토지거래허가제(토허제) 등 실거주 원칙을 전제로 한 기존 규제와 충돌하고 갭투자 수요를 자극할 수 있다는 지적이다.

서울시 한강 남쪽 아파트 전경.(사진=이데일리 노진환 기자)

7일 부동산 업계에 따르면 정부는 조만간 비거주 1주택자에 대해 전세를 낀 상태에서도 일정 기간 매도를 허용하는 방안을 마련할 예정이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시한인 오는 9일 이후에도 비거주 1주택자에게 일정 기간 ‘퇴로’를 열어주는 방식이다. 세입자가 있어 즉시 입주가 어려운 주택의 거래를 허용해 시장에 묶여 있던 매물이 나오도록 유도하겠다는 취지다.

이 같은 조치는 단기적으로 매물 감소를 완화하려는 성격이 짙다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 비거주 1주택자의 세 낀 매매를 허용하는 것은 매물을 시장에 나오게 하려는 정책적 대응”이라며 “다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 우려되는 매물 감소 흐름을 완충하는 역할을 할 것으로 보인다”고 말했다.

가장 큰 쟁점은 기존 제도와의 정합성 문제다. 현재 토허제에서는 실거주 목적이 거래 허가의 핵심 기준이다. 매수자는 일정 기간 내 해당 주택에 실제로 거주해야 하며 이를 충족하지 못하면 거래 자체가 허가되지 않는다. 세입자가 있는 주택은 해당 세입자가 4개월 이내 퇴거 예정이거나 계약 만료가 임박한 경우에만 예외적으로 허용되는 등 조건이 엄격하다.

이 같은 구조는 전세를 활용한 투자성 매수를 차단하기 위한 장치다. 매수와 동시에 실거주를 강제함으로써 ‘세를 끼고 사는’ 거래 자체를 어렵게 만드는 것이다.

그런데 비거주 1주택자에 대해 세 낀 상태의 매도를 허용하면 매수자가 당장 입주하지 않아도 되는 구조가 형성된다. 이 경우 전세를 끼고 주택을 매수한 뒤 나중에 입주하는 방식이 가능해지면서 사실상 갭투자와 유사한 거래가 일부 다시 허용되는 것 아니냐는 우려가 제기된다.

특히 매수자가 기존 주택을 처분해 무주택 상태가 될 경우 대출 규제를 상대적으로 덜 받는 구조까지 맞물리면서 상급지 갈아타기 수요로 이어질 수 있다는 분석도 나온다.

정부가 실수요와 무관한 대출을 제한하겠다는 방침을 밝힌 것은 이러한 가능성을 고려한 조치로 해석된다. 거래 규제를 일부 완화하는 대신 금융 규제를 병행해 투자성 수요를 관리하겠다는 구상이다. 이럴 경우 거래는 열고 대출은 조이는 구조가 형성되면서 시장에서 실제 거래 활성화로 이어질지는 지켜봐야 한다는 반응이 나온다.

전세시장 영향도 변수로 꼽힌다. 세 낀 거래가 이뤄지면 당장은 기존 임대차 계약이 유지되지만 매수자가 실입주를 선택하는 시점에는 세입자가 집을 비워줘야 한다. 이 과정에서 한꺼번에 이사 수요가 발생하면서 전세 수요가 늘어날 수 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전세 공급이 줄고 이동 수요가 집중되면 가격 변동성이 커질 수 있다”고 했다.

정책 효과의 경우 지역별로 차이를 보일 것이란 전망이 제기된다. 남 연구원은 “상급지에서는 자금 여력이 있는 수요가 향후 거주 목적으로 미리 주택을 확보하려는 움직임이 나타날 수 있다”며 “세 낀 매물이 상대적으로 저렴하다는 점이 수요를 자극할 수 있다”고 말했다. 이어 “반면 중저가 지역은 전세보증금 반환 등 자금 부담이 커 실제 거래로 이어지는 데 제약이 있을 수 있다”고 설명했다.

이 같은 우려를 고려해 정책 세부안에는 보완 장치가 함께 포함될 가능성이 크다. 일정 기간 내 실거주 의무를 부과하거나 매수자 요건을 제한하는 방식으로 거래 구조를 관리할 수 있을 것이란 전망이다. 남 연구원은 “세부안에서는 거주 기한(데드라인)과 조건이 보다 구체적으로 제시될 가능성이 있다”고 예상했다.