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필자는 국책사업들도 유행을 탄다고 보고 있다. 지난 1988년 서울올림픽이 열리기 전에는 서울의 첨단화에 국력이 쏟아졌고 서울의 땅값이 천정부지로 치솟았다. 태평양을 무대로 하는 무역에 집중을 했을 때 경상도로 향하는 고속도로, 철도 국책사업이 토지투자자들에게 인기가 있었다. 지금의 서해안권 투자가 토지투자자에게 주요 투자처이듯 말이다.
서해안권 투자가 특히나 눈길을 끄는 이유는 바로 철도와 고속전철과 같은 철도산업 때문이다. 철도산업은 역세권투자로 이어져 토지, 상업, 주거지 등에 지대한 영향을 미치고 있다.
토지투자에 있어 역세권은 ‘이동’의 의미가 있다. 평택에 사는 사람이 서울로 출퇴근할 수 있게 만드는 것이 바로 철도다. 다른 교통수단에 비해 비교적 시간이 정확한 철도산업은 사람들의 발걸음을 철도 정차역인 역세권으로 몰려들게 했다.
이에 따라 역세권 주변은 상업지로서 가치가 있어졌다. 여기서 두 번째 중요성인 ‘용도’를 이야기할 수 있다. 예전부터 필자는 토지투자는 지목보다 용도지역을 보라고 강조했다. 앞으로 가치가 있어질 땅은 용도지역으로 구분할 수 있기 때문이다. 그런 점에서 역세권이 될 땅 혹은 역세권 인근의 토지투자는 그 가치가 매우 크다고 할 수 있다. 물론 역세권마다 그 가치가 있는 땅의 범위는 제한적일 수 있지만 환승이 가능한 역의 가치는 더 높다고 볼 수 있다.
세 번째 토지투자관점에서 역세권 투자가 중요한 이유는 ‘인구’다. 역이 생기는 곳에 사람들이 몰리고 유입된다. 그들은 주거지를 만들고 일자리가 창출되며 소비활동이 이뤄진다. 역세권을 통해 다른 어떠한 방법보다 확실한 인구가 늘어나는 것이다. 그러나 여기서 주의할 점은 역이 생긴다고 해서 무조건 인구가 증가한다는 것은 아니다. 그 역이 어디와 연결되는지를 주목할 필요가 있다. 가장 좋은 역세권은 해당 역에서 단번에 서울로 갈 수 있는지 강남으로의 이동이 편리한지 다른 노선이나 교통수단으로 환승이 되는 곳인지를 주목해야 한다. 가치 있는 모든 길은 서울로 특히 강남으로 향하는 곳이고 교통이 편리한 곳에 사람들이 몰리기 때문이다.
필자는 토지투자에서 역세권투자는 앞으로도 투자자들의 1순위 투자처라는 말에 동의한다. 그러나 너무 많이 늘어난 역세권과 제대로 된 역세권 투자에 대한 경쟁 속에서 정확한 기준과 안목을 가지는 것은 점점 어려워지지 않을까 걱정하는 바이다.
