우선 판교 44평형 평균 분양가는 평당 1272만원(5억6000만원)선으로 추정된다. 이 경우 계약금은 분양대금의 20%인 1억1200만원이다.
하지만 이게 전부가 아니다. 채권입찰제 도입으로 2종 국민주택채권을 따로 매입해야 하기 때문이다. 채권은 1억원+1억원 초과분의 50%를 계약전에 매입해야 한다. 이 금액만 1억4440만원 가량 된다.
◇판교 주변시세는 9억원 = 건교부는 채권할인액을 감안한 채권매입 실부담금과 분양가를 합친 금액을 인근지역 시세의 90%로 정했다.
인근 지역은 분양승인권자가 공공택지가 속한 시군구 중에서 유사한 생활 환경을 지닌 지역으로 하며 시세는 동일규모, 동일유형 주택의 평균 공시가격에 시군구별 아파트값 상승률(국민은행 통계)과 공시가격의 시세 반영률(통상 80%)을 감안해 결정키로 했다. 기본 산식은 동일평형 공시가격×아파트값 상승률×1/0.8이다.
판교의 경우 분당 44평 아파트의 평균 공시가격이 6억3000만원이라고 한다면 1~7월 분당구 아파트값 상승률(14.4%)과 1.25를 곱해 주변시세는 9억원으로 산정되고 이의 90%인 8억1000만원이 실제 분양가가 된다.
◇채권매입손실액은 1억4400만원=여기에 판교 분양가(5억6000만원 추정)을 뺀 2억5000만원이 당첨자가 채권매입에 따른 손실액이다. 최근 만기 10년, 이율 0%인 2종 주택채권 할인율이 38%인 점을 고려하면 판교 44평형 당첨자는 채권매입 상한액은 6억5800만원이 된다.
채권은 계약체결 이전에 매입해야 한다. 다만 정부는 채권매입 부담이 큰 만큼 매입액 1억원까지는 초기에 사도록 하되 1억원 초과 분에 대해서는 50%는 초기에, 나머지는 잔금 납부 때 사도록 했다.
이에 따라 채권매입 상한액 6억5800만원에서 1억원을 제외한 5억5800만원의 50%(2억7900만원)에 38%인 1억600만원을 초기에 납부해야 한다. 여기에 제외된 1억원의 38%인 3800만원을 더할 경우 초기 납부해야 할 손실액은 1억4400만원이 된다.
결과적으로 당첨자가 계약금 20%(1억1200만원)에 채권 손실액 1억4400만원을 더한 2억5600만원 가량을 갖고 있어야 한다. 또 발코니 확장비용 등 옵션비용까지 분납한다고 하면 준비해야 할 돈은 대략 2억7000~2억8000만원으로 늘어난다. 44평형보다 큰 평형이라면 준비자금은 훨씬 커진다.
김용덕 건교부 차관은 "채권입찰제의 시행으로 계약자의 초기 부담은 늘어날 수 있지만 제도 도입배경이 최초 분양권자의 시세차익 일부를 공공의 목적으로 쓰기 위한 것인만큼 이해해 달라"고 말했다.
