[edaily 김희석기자] ① 공사설립으로 주택실수요자가 부담하는 장기주택대출금리는 어느 정도나 하락할 수 있는지?
□ 장기주택대출금리가 얼마나 하락할지는 향후 시장금리 상황과 공사가 얼마나 저렴하게 자금을 조달*할 수 있느냐에 달려 있음
* MBS 발행금리가 낮을수록 가계(주택구입자)가 최종적으로 부담하는 금리(원리금 상환부담)가 낮아짐
□ 정부는 공사의 MBS 발행금리(조달금리)를 최대한 낮추기 위해
ⅰ) 공사법(안)에 정부(한국은행 및 기금 포함) 전액출자 및 손실보전 근거를 마련하고, 공사 고유계정과 주택신보기금을 구분계리토록 하여 공사의 공신력을 제고하는 한편
ⅱ) 공사가 시장금리 등을 감안하여 최적의 MBS 발행시점을 선택할 수 있도록 일정기간 주택저당채권을 매입&8228;보유(buy & hold)할 수 있도록 하고
ⅲ) 공자기금의 공사발행채권(MBS, 공사채) 매입 등을 통해 MBS의 유통성을 제고해 나가는 등 다각적인 방안을 추진해 나갈 것임
□ 아울러, 기존의 단기주택담보대출을 장기로 전환하는 경우에도 소득공제혜택을 부여하는 방안 등을 추진하여 가계의 실질적인 원리금 상환부담을 완화해 나갈 계획
□ 이 경우, 공사가 유동화를 통해 공급하는 20년 고정금리대출이 7% 내외수준*에서 결정될 수 있을 것으로 예상되며, 소득공제 효과 감안시 수요자의 실질 금리부담은 6% 내외수준 전망
* ‘03.6월말 국고채 3년 금리 4.16% 기준
② 공사가 내년에 출시할 ‘주택대출 상품’의 특징은 무엇이며, 실제 동 상품을 이용한 주택구입은 어떻게 이루어지는가?
□ 유동화를 통한 주택대출 상품의 주요 특징
ㅇ 공사가 내년에 출시할 유동화를 통한 주택대출상품은
ⅰ) 20년 이상의 장기대출로서 20년간 금리가 변하지 않고
ⅱ)매달 동일한 금액을 상환하고 만기시에 별도로 원금을 갚을 필요가 없는 ‘장기&8228;고정금리&8228;원리금 균등분할상환대출’이 될 것임
ㅇ 대출금리는 현재 은행권의 3년만기 주택담보대출금리가 6% 내외 수준인 점을 감안할 때 세후금리가 이와 비슷하거나 소폭 낮은 수준으로 결정될 예정
* ‘03.5월중 금융기관 주택담보대출 금리(한은) : 6.30%
□ 공사 대출상품을 이용한 주택구입 예시
1.월소득 250만원의 30대 직장인이 월 68만원*을 부담하면(6.8%, 20년만기 1억원 대출) 1.5억원 수준의 25평형 아파트(서울 노원구, 동대문구 등) 구입 가능(집값의 30%인 5천만원은 초기에 본인 부담)
* 소득공제효과 감안시 실질 금리부담은 6.8%에서 5.7%로 축소되며, 월 상환액은 76만원에서 68만원(월소득액의 1/3 이하수준)으로 감소
2.월소득 300만원의 근로소득자가 월 105만원*을 부담하면(6.8%, 20년만기, 1.5억원 대출) 2.2억원 수준의 32평형 아파트(서울 노원구, 동대문구 등) 구입 가능(집값의 30%인 7천만원은 초기에 본인 부담)
* 소득공제효과 감안시 실질 금리부담은 6.8%에서 5.7%로 축소되며, 월 상환액은 115만원에서 105만원(월소득액의 1/3수준)으로 감소
③ 집값이 비싼 우리나라의 경우 장기주택대출시 원리금상환부담이 커 제도 활성화에 제약이 있다고 보는데
□ 장기분할상환방식의 선진국형 주택금융이 활성화되기 위해서는
ㅇ 주택구입에 소요되는 초기 납입금과 매월 원리금 상환부담이 가계가 부담할 수 있는 수준이어야 함
ㅇ 장기주택대출이 활성화된 미국 등 선진국의 경우 주택구입자가 주택가격의 일부(20~30% 수준)를 초기에 부담하고, 대출 원리금으로 매월 소득의 1/3이하 수준을 상환
□ 우리의 경우 과거에는 금리가 높아 이자부담이 크고, 가계가 은행으로부터 자금을 빌릴 기회도 적었으나,
ㅇ 최근 금리*가 많이 낮아지고, 은행의 가계대출 여력이 충분하기 때문에 장기주택대출 활성화의 기초여건은 마련
* 3년만기 국고채 금리(%) : 12.9(98말) → 8.3(00말) → 5.8(02말) → 4.16(03.6말)
□ 앞으로 공신력을 갖춘 공사가 출범하여 MBS 발행금리(대출재원조달금리)가 국채와 비슷한 수준까지 낮아지고
ㅇ 이자상환분에 대한 소득공제 혜택 등으로 가계의 원리금 상환부담이 줄어들면 주택실수요자를 중심으로 장기주택대출수요가 확대될 것으로 전망
④ MBS 활성화로 장기채권시장이 어느 정도나 활성화될 수 있을 것으로 보는지?
□ 기업에 안정적인 장기자금을 공급하고, 가계 및 금융기관의 자금운용수단을 원활히 제공하기 위해서는 장기채권시장의 발달이 필요하나
ㅇ 우리의 경우 장기지표금리(yield curve)가 형성되어 있지 않을 뿐만 아니라
- 장기채권 발행규모도 적어 장기금융시장 발달이 어려움
※ 국내 장기채 시장의 미발달로 최근 일부 생명보험사, 연기금 등은 해외 장기채권(MBS 등) 매입 확대를 추진
□ 앞으로 공사의 MBS(유동화증권) 발행이 활성화되면 국고채를 보완하여 장기채권시장 활성화에 크게 기여할 것으로 기대
ㅇ MBS의 경우 원리금분할 상환의 장기주택대출을 기초로 다양한 만기(6개월에서 20~30년까지)의 유동화증권을 만들 수 있어 장기지표금리(yield curve) 형성이 용이
ㅇ 미국의 경우에도 전체채권시장에서 MBS가 차지하는 비중이 ‘02년말 현재 23.3%로 가장 큰 비중을 차지
* 미국의 채권시장(잔액기준)
: 국채(15.9%), MBS(23.3%), 정부기관채(11.7%), 회사채 19.8% 등
⑤ 현재 유동화 기관으로 KoMoCo가 있는데, 주택신보와 KoMoCo를 통합하여 공사를 설립하는 이유는?
□ 금융기관의 주택저당채권을 기초로 유동화증권(MBS)을 발행하여 장기저리의 대출재원을 금융기관에 공급하기 위해서는
ㅇ MBS 발행기관의 공신력이 높아야 발행금리를 낮출 수 있어 주택실수요자(차입자)의 부담경감과 제도 활성화가 가능
□우리나라의 경우 선진국에 비해 장기지표금리 부재 등 MBS 발행여건이 성숙되지 못한 상황에서
ㅇ 민간 주식회사 형태로 설립된 KoMoCo(한국주택저당채권유동화주식회사)*가 시장발달을 주도해 나가기에는 한계
* ‘99년 민간 주식회사 형태로 설립(자본금 1,125억원, 국민주택기금 지분 31.8%)
□ 따라서, 주택신보와 KoMoCo를 통합하고 재정 등에서 출자하여 공사를 설립하려는 것임
ㅇ 이 경우 그동안 1차 주택대출시장에서 대출보증을 수행해 온 주택신보와 2차시장에서 유동화에 대한 전문성을 축적해 온 KoMoCo의 재산·인력을 활용하여 시너지 효과 창출 가능
ㅇ 또한, 공사는 상호연계된 대출보증과 MBS발행업무를 통합·운영함으로써 정부의 주택금융정책을 효과적으로 수행*
* 1차 대출보증시 수집된 고객정보, 담보물건 등을 유동화 대상자산 인수 및 사후관리시 활용 등
⑥ 장기주택대출 활성화가 투기수요를 부추기는 것 아닌가?
□ 장기주택대출의 경우 매월 원리금을 분할상환해야 하므로 기본적으로 투기 목적보다는 거주목적의 실수요자에게 적합
1.장기주택대출에 대한 세제혜택이 1가구 1주택 구입을 요건으로 하고 있음
2.조기상환시 벌칙금리(예 : 1~2%)로 인해 주택 투기자들이 단기간에 시세차익을 남기고 매각하는데 추가 부담으로 작용
3.특히, 공사의 유동화 대상 주택담보대출 선정시 미국과 같이 ⅰ) 차입자의 소득 수준, ⅱ) 최대 대출한도 등을 설정*하여 운영할 것이므로 투기수단으로 사용될 여지는 없음
* 미국 Fannie Mae 등의 경우 유동화대상 주택담보대출 선정시 차입자의 소득 조건, 최대 대출한도(30만불) 등을 설정하여 운용
※ 최대대출한도, LTV비율 등으로 투기자가 장기주택대출을 받아 여러채의 주택을 구입하거나 임대사업 등을 하는 것은 사실상 불가능
□ 금번 대책으로 주택실수요자들이 집값의 일부(30% 수준)만을 자신의 자금으로 지불하여 내집을 마련하고, 장기에 걸쳐 소득으로 갚아 나갈수 있는 제도적 기반이 마련되면
ㅇ 궁극적으로 주택에 대한 인식이 투기수단이 아니라 주거목적의 이용대상으로 전환되어 오히려 집값 안정에 도움이 될 것으로 기대
⑦ 금융기관의 경우 유동성이 풍부해 장기주택대출을 공사에 매각할 필요성이 적다고 보는데?
□ 유동성이 풍부한 금융기관의 경우 장기주택대출을 단순매각하여 대금을 현금으로 받을 경우
ㅇ 자금을 운용할 대상을 찾는데 어려움이 있을 수 있음
□ 이러한 금융기관에는 매각대금을 MBS(유동화증권)로 지급하는 Mortgage&8228;MBS SWAP을 통해 유인을 제공할 계획
ㅇ 이 경우 금융기관은 BIS 위험가중치가 50~70%에서 10%수준으로 하락하여 건전성이 제고되는 장점이 있음
□ 아울러, 금융기관의 자체적인 장기주택대출 확대를 유도하기 위해 다음과 같은 유인 등을 마련할 계획
1.장기주택대출에 대한 주택가격대비 대출비율(LTV) 제한 완화
* 원리금균등분할상환방식으로 70%까지 대출취급시 LTV는 2년 경과시 59%(10년만기), 66%(20년만기)로 하락하여 건전성 악화 가능성이 적음
2.장기주택대출에 대한 자산건전성 분류 완화 적용
ㅇ 장기주택대출의 경우 3개월이상 연체가 되더라도 주택으로 충분히 담보가 되므로 고정보다 상향 분류토록 허용
3. 원화유동성비율 산정시 유동화 요건을 충족하는 등 시장성 있는 장기주택대출을 유동성 자산으로 인정하는 방안을 검토
※ 현행 원화유동성비율 산정방식은 분할상환대출의 경우 잔존만기 3개월 이하만 유동성 자산으로 인정
⑧ 정부가 공사를 설립하고 손실보전까지 한다면 재정부담이 커지는 것 아닌가?
□ 기본적으로 장기주택대출은 주택이 담보되어 있어 대손율이 매우 낮은 우량채권임
ㅇ특히, 공사의 유동화대상 주택담보대출 선정시 대손율을 최소화하기 위해
1.적정 수준의 주택가격대비 대출비율(LTV)
2.월소득대비 원리금 분할상환금액 비율(DTI) 등을 설정하여 운영할 것이므로
ㅇ 손실보전 근거가 마련되더라도 재정에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상
※ 미국 Fannie Mae의 경우 ‘01년중 59억불의 당기순이익 발생
⑨ 공사가 학자금대출 유동화를 하는 이유는?
□ 학자금 대출의 경우 회수율이 높은 우량채권*이나, 물적담보가 없어 대출 이용이 어렵고, 상대적으로 높은 금리를 부담
* 일반적으로 학부모, 민간보증보험사 등의 연대보증이 붙음
ㅇ 만기구조 역시 단기가 대부분으로 미국 등과 같이 취직후 소득으로 장기분할상환할 수 있는 제도적 기반이 없어
- 학생 본인은 물론 학생이 있는 가구의 교육비 부담이 과중*
* 2000년도 통계청 조사결과 학생이 있는 가구중 73%가 교육비를 부담스럽다고 응답(매우 부담스럽다고 답한 가구는 29%)
□ 앞으로 공신력을 갖춘 공사가 학자금대출 유동화*를 할 경우
ㅇ 유동화 증권의 발행금리를 낮출 수 있어, 학생들의 부담을 완화하는 한편,
ㅇ 만기구조를 장기화함으로써 학자금 대출을 취직후 소득으로 갚아나갈수 있는 제도적 기반이 마련될 수 있을 것으로 기대
* 도덕적 해이 방지를 위해 초기에는 민간보증보험사 등의 연대보증제도를 유지하되, 중장기적으로 연대보증을 폐지(미국은 교육부가 연대보증)
⑩ 향후 추진 계획 및 일정은? 언제쯤 20~30년 만기의 장기주택대출상품을 실제로 이용할 수 있는가?
□ 금년중 입법 등 준비절차를 마무리하여 04.1월 공사설립 및 업무개시를 목표로 추진
ㅇ 이를 위해 지난 4.15일부터 설립추진단과 실무작업반을 구성하여 상품개발 등 공사설립 준비작업에 착수함
※ 참고 : 향후 입법 추진일정
ㅇ 03. 6.12 ~ 6.30 : 관계부처 협의
ㅇ 03. 7.3 ~ 7.23 : 입법예고
ㅇ 03. 7월 하순 : 법제처 심사
ㅇ 03. 8월초 : 차관회의 및 국무회의
ㅇ 03. 8월중 : 국회제출
□ 공사가 설립되면 유동화를 전제로 한 장기주택대출 등 다양한 주택대출상품이 시장에 나오게 되어
- 주택 실수요자들이 20~30년 만기의 장기주택담보대출을 이용하여 주택을 구입할 수 있는 system이 갖추어 질 것으로 예상
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