만약 조합원 자격을 취득하지 못하면 조합은 해당 부동산을 매도청구권을 행사해 사올 수 있다. 따라서 조합원 자격 취득 여부와 매도청구 가격은 투자자의 명운을 가르는 핵심 쟁점이다. 최근 이와 관련하여 공유 지분 부동산을 경매로 취득한 경우의 조합원 자격과 매도청구 금액 산정 기준에 대한 대법원 판결(2022다228230)이 선고되어 이를 소개한다.
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이후 A의 채권자가 신청한 강제경매 절차에서 C(피고)가 2020년 6월 이 사건 부동산 전부(A, B가 소유한 부동산 전부)를 매수(낙찰)했다.
여기서 문제가 발생했다. C가 부동산을 취득한 시점은 조합설립인가(2013년) 및 투기과열지구 지정(2017년) 이후이므로, 원칙적으로 C는 조합원이 될 수 없다.
다만, 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호는 양도인이 1세대 1주택자로서 10년 소유, 5년 거주 등 요건을 갖추면 그로부터 양수한 자는 예외적으로 조합원 자격을 인정해 준다.
이 사건의 양도인은 공유자인 A와 B 두 명이다. A는 10년 소유, 5년 거주 요건을 충족했지만, B는 1세대 1주택자 요건 등을 충족하지 못했다.
조합(원고)은 “공유자 중 B가 예외 요건을 갖추지 못했으므로 C는 부동산 전부에 대해 조합원 자격이 없다”며 부동산 전부에 대한 매도청구권을 행사했다. 반면 C는 “A의 요건이 충족되었으므로 조합원 자격이 인정되어야 한다”고 맞섰다.
제1심과 원심인 항소심은 C의 손을 부분적으로만 들어줬다.
법원은 예외사유 충족 여부는 각 공유 지분별로 따져야 한다고 보았다. 즉, C는 요건을 갖춘 A로부터 양수한 2분의 1 지분에 대해서는 조합원 자격을 취득하지만, 요건을 갖추지 못한 B로부터 양수한 2분의 1 지분에 대해서는 조합원 자격을 취득할 수 없다고 판단했다.
결국 C는 반쪽짜리 조합원이 되었고, 조합은 C의 조합원 자격이 인정되지 않는 나머지 2분의 1 지분에 대해서만 매도청구권을 행사할 수 있게 되었다.
더 큰 쟁점은 매도청구 가격이었다. 1·2심 법원은 조합이 매수하는 2분의 1 지분의 가격을 산정할 때, 투기수요 차단이라는 입법 취지를 고려해 재건축 개발이익을 배제한 금액(약 16억7000만원)으로 산정했다. C로서는 개발이익이 포함된 시가(감정가 기준 약 21억7000만원)에 비해 현저히 낮은 금액을 받고 2분의 1 지분을 넘겨야 할 위기에 처했다.
하지만 대법원의 판단은 달랐다.
우선, 반쪽 조합원 자격에 대한 1·2심 판단은 그대로 수긍했다. C가 2분의 1 지분에 대해서만 조합원 자격을 갖는다는 점은 확정되었다.
하지만 매도청구 가격 산정에 대해서는 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈다.
대법원은 투기과열지구 내 조합원 자격 미취득자에 대한 매도청구(도시정비법 제39조 제3항, 제73조 준용)는 본질적으로 손실보상의 성격을 갖는다고 보았다.
따라서 그 매매대금(손실보상액)은 양수인의 조합원 자격 취득이 불가능하게 된 날(이 사건에서는 C가 경매대금을 완납한 날)을 기준으로, 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가로 산정해야 한다고 판시했다.
1·2심이 개발이익을 배제한 감정평가를 채택한 것은 매도청구권의 매매대금 산정에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 지적한 것이다.
이번 대법원 판결은 투기과열지구 내 재건축 투자에 두 가지 중요한 기준을 제시했다.
첫째, 공유 지분 부동산을 경매 등으로 취득할 때는 공유자 전원이 각각 조합원 지위 양도 예외사유(10년 소유, 5년 거주 등)를 충족하는지 반드시 확인해야 한다. 한 명이라도 요건을 갖추지 못하면, 그 지분만큼은 조합원 자격을 잃고 반쪽 조합원이 될 수 있다.
둘째, 설령 조합원 자격을 취득하지 못해 조합이 매도청구권을 행사하더라도, 조합은 개발이익이 포함된 정당한 시가를 보상해야 한다. 이는 투기 억제라는 공익과 양수인의 재산권 보호라는 사익 사이의 균형점을 잡은 판결로, 조합원 자격을 상실한 양수인의 재산권을 두텁게 보호했다는 데 큰 의의가 있다.
■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사
