"재건축 분담금 이렇게 산정된다"

[이데일리 이진철 기자] 서울시가 13일부터 본격적 운영하는 재개발·재건축의 `사업비 및 분담금 추정 프로그램`은 사업초기에 조합원들이 대략적인 본인 분담금을 예측할 수 있다는데 의미가 있다. 

사업비의 경우 기존에는 철거비, 신축비, 그밖의 사업비용 3가지로만 분류해 두루뭉술하게 제공됐기 때문에 관리처분시 분담금 규모를 두고 조합원간 갈등이 빚어지고 사업이 지연되는 사례가 많았다.
 
서울시의 이번 추정 프로그램은 사업비 내역을 조사측량비, 설계비, 공사비, 보상비, 관리비, 외주용역비, 각종분담금, 공과금, 기타 경비로 구분하고, 이를 다시 53개 항목으로 세분화해 구체화했다.
 
이에 따라 분담금을 두고 조원들간 갈등과 분쟁의 소지를 최소화해 재개발·재건축 사업기간 단축은 물론 사업비도 절감시키는 효과가 가능할 것으로 기대된다.

◇ 재개발·재건축 분담금 사전공개 의무화

서울시는 재개발·재건축 `사업비 및 분담금 추정프로그램`을 현재 조합설립을 준비중인 추진위원회 단계구역부터 중점적으로 관리하면서 대상을 관리처분인가 이전 구역까지 확대해 나갈 계획이다.

현재 부동산 가격자료 구축이 완료된 서울시내 423개 재개발·재건축구역 중 구역지정과 추진위원회 구성이 모두 완료돼 조합설립 예정인 구역은 69곳이다. 또 구역지정이 되지 않았거나 추진위원회가 미구성인 구역은 254곳이다. 아직 조합이 설립되지 않은 이들 구역 모두가 향후 `사업비 및 분담금 추정 프로그램`의 사용이 의무화된다.
 
서울시내에서 현재까지 `사업비 및 분담금 추정 프로그램`이 구축된 구역은 8곳이다. 이중 이날 현재 클린업시스템 홈페이지에 들어가 조합원들이 자산의 분담금을 파악할 수 있도록 프로그램 구축이 완료된 구역은 조합설립이 진행중인 고덕1, 2-1, 2-2지구 3곳이다.

서울시는 이미 조합이 설립된 100개 구역도 적극적으로 프로그램 활용을 독려해 분담금의 변화내용을 미리 조합원들에게 알려줘 불필요한 갈등을 막을 수 있도록 할 예정이다.
 
정비계획과 부동산가격자료 등은 공공관리자가 추진위원회나 조합에 제공하며, 최신 자료제공을 위해 서울시는 해당 자료를 계속 업데이트할 계획이다.

◇ 기초정보 입력하면 분담금 자동계산 

`사업비 및 분담금 추정프로그램`은 토지 등 소유자의 종전 자산 평가액은 토지는 개별공시지가, 주택은 주택공시가격을 활용해 관리처분이전 사업초기에 개략적 분담금을 추정할 수 있다.

특히 전문평가기관에 의뢰해 국·공유지, 무허가 건축물 등 공시가격이 없는 부동산의 가격자료를 주변 부동산의 공시가격을 고려해 산정했다. 공시가격과 실제 감정평가가격과의 차이를 줄이기 위해 구역별 보정률을 해당 구역에 제공했다.

 

서울시가 프로그램을 활용한 사업비 및 분담금 추정예시에 따르면 고덕2-1구역의 경우 전체 분양수입(조합원+일반분양 수입금)은 총 8269억원, 전체사업비(공사비 등 사업비용)는 3161억원, 조합원 A씨의 부동산 추정가격은 3억원(단독주택 토지 183㎡, 건물 245㎡), 전체 토지 등 소유자 부동산추정가격은 2799억원이다.

조합원 A씨가 분양가격이 6억3200만원인 117㎡를 배정받는다고 가정할 때 분담금을 계산하면 전체 사업수익은 전체 분양수입에서 사업비를 뺀 5108억원(8269억원-3161억원), A씨의 자산비율은 A씨의 부동산추정가격을 전체 조합원 부동산 추정가격으로 나눈 0.107%(3억원/2799억원)이다.

A씨의 분담금은 조합원 분양가 6억3200만원에서 자산가치 5억4700만원(사업수익 5108억원XA씨의 자산비율 0.107%)을 뺀 8500만원이 된다.

◇ `묻지마`식 사업추진 불가능

사업비 및 분담금 추정프로그램 내역은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가를 위한 동의서를 받을 때 반드시 제공해야 한다. 다만 조합설립 이후부터는 계약확정 및 변동사항이 발생할 때 수정이 가능하도록 했다.

이에 따라 개인 조합원은 사업 초기인 `조합설립 단계`에서부터 본인이 부담해야 할 분담금이 어느 정도인지를 예측하고 재개발·재건축 여부를 결정할 수 있게 된다.

공개된 사업비와 분담금을 각 정비사업 구역의 주민들이 확인하기 위해선 클린업시스템 홈페이지(http://cleanup.seoul.go.kr)에서 회원가입을 하고, 해당 정비구역의 추진위원장이나 조합장의 승인을 받아 이용하면 된다.

서울시는 "조합원이 프로그램을 이용할 때는 반드시 본인이 직접 분담금 내역과 유의사항을 확인해야 한다"면서 "이는 프로그램 활용시 발생할 수 있는 오해와 악용을 방지하고 주민 스스로가 합리적으로 사업 참여 여부를 결정하기 위해 반드시 필요한 절차"라고 설명했다.

조합추진위측이 분담금 내역을 확정할 때에는 공공관리자인 구청장의 확인을 거쳐 공개토록해 산출의 공정성을 높였다.

개인별 분담금 내역에서는 각 타입(평형)별로 분담금 규모가 제시된다. 따라서 조합원들이 자신의 능력을 고려하지 않고 우선 대형평형을 선호하는 문제도 상당부분 해소될 것으로 기대된다.

김승원 서울시 공공관리과장은 "조합설립시 추진위원회가 예측한 개략적인 사업비와 추정분담금 내역을 미리 알 수 있어 조합원들이 사업을 계속 추진할지, 아니면 사업을 접고 휴먼타운 등 다른 대안을 선택할 지를 결정할 수 있다"면서 "더이상 묻지마식 사업추진이 불가능해질 것"이라고 말했다.
 

▲ 프로그램 운영절차