오피스텔 전세, 이런 점에 주의하세요!

[이데일리 윤진섭기자] 전세 물량이 크게 부족하고 가격은 뛰는 상황에서 급한 마음에 전세 계약을 했다가 낭패를 보는 경우가 늘고 있어, 이에 대한 주의가 요구된다.

서울 여의도에 직장을 둔 이 모씨(33세)는 중도금과 잔금이 미납된 주상복합 아파트에 전세 계약을 체결했다가 낭패를 봤다.

◇신규 아파트, 미납 잔금 과도할 경우 전세 계약 주의

전셋집을 찾던 이씨는 00부동산으로부터 중도금과 잔금 1억2000만원이 미납된 주상복합 아파트를 소개 받았다.

00부동산은 "집주인이 1억원의 전세금을 받고, 2000만원을 더해 미납된 금액을 갚으면 전세 계약에 하자가 없을 것"이라고 밝혔고, 이 씨는 급한 마음에 계약금 1000만원을 주고 전세 계약을 체결했다.

그러나 집주인이 잔금 2000만원과 연체이자(1000만원)를 구하지 못하고, 건설회사도 집주인이 중도금 상환을 마칠 때까지 열쇠를 주지 않기로 하면서 전세계약은 파기됐다. 이 과정에서 집주인은 계약금 1000만원을 미리 사용한 상태여서, 이씨는 당장 1000만원을 되돌려 받지 못하는 상황에 놓여 있다.

함영진 내집마련정보사 팀장은 "신규 입주 아파트나 주상복합, 오피스텔의 경우 집주인들이 전세금을 받아 중도금과 잔금을 처리하게 일반적"이라며 "미납 금액이 과도할 경우 전세계약을 재고해야 한다"고 말했다. 

◇전입신고 기피 오피스텔, 문제될 경우 보증금 반환 어려울 수도

전입신고(주소지 이전)를 기피하는 오피스텔 전세계약 역시 신중을 기해야 한다. 오는 12월 결혼을 앞둔 양 모씨(33세)는 목동 모 부동산으로부터 전입신고를 하지 않는 조건의 오피스텔 전세 매물 2~3건을 소개 받고, 계약을 체결할지 여부를 고민 중이다.

전입신고를 하지 않는 조건의 전세 오피스텔이 늘고 있는 것은 집주인의 세금 회피 목적 때문이다. 오피스텔은 건축물대장에 업무용 건물로 돼 있어 원래는 주택이 아니다. 하지만 실제 주거용으로 쓸 경우 양도세나 재산세가 주택 기준으로 부과된다.

결국 오피스텔 세입자들이 전입신고를 하고 거주하다 들통이 날 경우 집주인들은 주택에 해당하는 세금을 물게 된다. 하지만 세입자 입장에서는 전입신고를 안 하고 입주할 경우 전세금 확정일자 등을 받을 수 없어, 자칫 문제가 발생할 경우 전세금 반환이 어려워질 수도 있다.

◇다가구 주택 임대, 다른 임차인 보증금 등도 살펴야

다가구 주택에 전세로 들어갈 경우엔 기존 임차인들의 보증금도 같이 살펴야한다. 다가구 주택은 다세대 주택과 달리 법률적으로 건물 1동 전체가 하나의 부동산으로 돼 있다.

이런 특성상 다가구 주택이 집주인 사정으로 경매로 넘어갈 경우 건물 전체가 경매 대상이 된다. 이때 낙찰 대금의 배당순위를 정하는 데 있어 부동산 등기부상에 표시된 선순위 근저당, 가압류와 함께 임차인들 사이에선 주민등록, 확정일자를 받은 순서에 따라 순위가 결정된다.

최광석 로티스 합동 법률 변호사는 "다가구 주택에 전세로 들어갈 경우 임대인이나 중개업자를 통해 다른 세입자의 보증금액수를 미리 확인해야 한다”며 “전체 보증금액수와 선수위물권 액수를 합한 가격이 건물 거래가격보다 높은지 여부를 따져봐야 한다”고 말했다.